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酒店管理理论 酒店投资指标 酒店投资指标 1、投资回收期 酒店是一种长期投资行为，它若靠自营式回报过程是相对漫长的，一般至少需要十年左 右。目前，被公认北京市投资回报较好、回报周期最快的建国酒店也需要7年的时间。 2、资本结构比率 酒店投资具有占用资金量大、投资回报期长、股本大的特点。由于酒店固定资产投资数 额较大，特别是大规模的固定资产投资，一般要几年甚至几十年才发生一次。因此对其 投资价值进行考察时应特别重视其资产质量和安全性，相应的财务指标主要有资产负债 率、流动比率和速动比率。值得特别注意的是，酒店的资产负债率允许偏高一些，流动 比率和速动比率允许偏低一些，这三大指标对正常值的一定程度的偏离不应成为考察该 类酒店的投资价值的障碍。 3、 固定资产 固定资产分类。 对酒店固定资产分类，就是按照我国现行制度的规定，将酒店固定资产划分为若干类别， 以便于固定资产的管理。由于划分的标准不同，酒店固定资产可以有不同的分类；按经 营用途分类，可分为营业用固定资产和非营业用固定资产。通过此项分类可以分析酒店 营业用和非营业用固定资产在全部固定资产中所占的比重，了解酒店固定资产的总体构 成，分析酒店固定资产占用资金是否运用合理。按使用情况分类，可分为在用固定资产、 未使用固定资产和不需用固定资产。把酒店固定资产按其使用情况分类，可以明确酒店 固定资产计提折旧的范围，反映酒店固定资产的利用情况。 国际酒店的管理模式及费用计取 高档酒店要聘请海外酒店管理公司，首先是签定管理合约。由于管理方般是合约的设计 1 叶予舜 12/17/2012 6:20:14 PM 者，他们具有丰富的酒店管理专业知识，并汇集了几百家酒店管理合约的谈判经验，所 以管理方权利被规定的很详尽，并且必须得到绝对保证。一般合约中均规定， (1)业主要付给管理方技术顾问费； (2)管理方收取营业额3％左右的基本管理费和毛利5％左右的奖励管理费； (3)管理方招聘的人员开支，全部列入酒店的经营费用，管理公司派人来指导工作时的 食宿、交通费也一般由酒店负担。这些费用虽可观但由于外资酒店管理集团在品牌 创立、信息搜集、客房预定、宣传促销和培训管理方面积累了近百年的丰富经验， 使其可以获得更多的收益，更高的出租率。 酒店成本核算 酒店成本费用是形成酒店利润的基础，它也是投资者或金融部门评测酒店经营管理的一 个重要指标，是测算酒店偿还债务的根据。因此，准确评测酒店成本费用将为投资者或 金融部门提供有力的保证。根据现行的《旅游、饮食服务企业财务制度》，酒店的成本 包括营业成本、营业费用、期间费用三大部分。 酒店成本费用是在整个经营过程中逐步形成的， 曰前大多数酒店的成本费用核算都是 根据其业务性质和费用分类实行归口、分级划分，因此在数据选取测算过程中，也应 将它分类测算。下面将重点介绍北京高档酒店几项主要成本费用的计取方法及行业经验 值。 1、客房成本 客房是酒店经营活动巾效益的第一来源，作为酒店经营的主要项目，其营业收入占整个 酒店的50％以上，其成本费用也占酒店成本的相当比例。在高档酒店中，成本费用主要 包括客房低值耗品费用、客房服务、前台及后勤人员的薪资和相关福利费用及其他支出 等。客房低值耗品费用通常按照客房收入的5%~7%计算。 2、餐饮成本 酒店餐饮是酒店经营主体的一翼，成为酒店重要赢利业务之一，餐饮收入一般占酒店总 2 叶予舜 12/17/2012 6:20:14 PM 收入 35%左右，仅次于客房收入（但其按地域经营不同而权重比例也不同）。餐饮销售 成本为食务销售额的 32%~35% （依餐饮经营性质其成本%亦有不同）；其他开支包括瓷器、 玻璃制品、银器、桌布、原料、制服、印刷、文具及其他开支。按照餐饮总收入的 14 ％估计。从赢利角度讲，尽管餐饮成本开支大，但其创利仍可达到酒店利润总额的 20 ％ 。 3、 能源成本 在酒店的日常成本费用中，能源成本作为一项重要开支是不能被忽略的。它主要包括水 电、燃气燃料费等。在高卡当酒店中，此项费用一般占其营业费用的1／3左右。在测算 时可以按每个房间2000美元估算 投资酒店项目风险的分析 全国星级酒店最近四年呈全行业亏损状态，北京大多数国有酒店、近一半的合资酒店亏 损。如何选择一家具有高回报率或发展潜力的酒店作为投资对象，准确详尽的风险分析 是必不可