《2005-2010年青岛市房地产市场可行性研究报告》.pdfVIP

市场综合调研 一、青岛市房地产总体评述 A 、 青岛市区域概况 青岛市面积 10654 平方公里，市区面积 1102 平方公里，辖 7 区 5 市，人口约 706.65 万，市区人口为 234.60 万人。青岛市地处山东半岛南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗 邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。青岛为海滨丘陵城市，地势东高西低，南北两侧 隆起，中间低陷。全市大体有 3 个山西。东南是崂山山脉，山势陡峭，主峰海拔 1132.7 米。 从崂顶向北延绵至青岛市区。北部为大泽山主峰海拔 736.7 米。南部为大珠山、小珠山等组 成的胶南山群。市区的山岭有福山（海拔 348 米）、太平山（海拔 150 米）、青岛山（海八 28.5 米）、信号山（海拔 99 米）、伏龙山（海拔 86 米）等。 青岛市大陆海岸线长 730.64 公里，加上所属海岛的岸线，全市海岸线总厂 862.64 公里， 其中大陆岸线占山东省全省岸线的 1/4 强。青岛地处北温带季风气候。市区由于海洋环境的 直接调节，受来自海洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特 点。空气湿润、雨量充沛、温度适中、四季分明。市区年平均气温 12.2 度，降水量年平均 为 775.6 毫米。 青岛，地理位置重要，自然条件优越，经济实力雄厚，历史文化独特。青岛地处华北经济 区和华东经济区的结合地带，与东北经济区跨海相连。青岛海事中国五大外贸口岸之一，青 岛港现已跨入年吞吐能力逾亿吨的世界大港行列。 B 、青岛市宏观经济运行状况 2000 年，青岛市国内生产总值 1150 亿元，占全国的 1.12%、全省的 12.40%；固定资产投 资总额 242.30 亿元，占全国的 0.85%、全省的 11.73%；社会消费品零售总额242.30 亿元， 占全国的0.83%、全省的 11.38%。在全国 15 个副省级城市主要经济指标中，青岛的国内生 产总值、固定资产投资总额分别居第九、七位；限额以上产销率 97.26%，外贸出口总额（经 贸口径）38.27 亿美元，实际利用外资 8.48 亿美元，地方财政收入 58.04 亿元，分别在 15 副省级城市中居第三、二、七、四位。 全市财政收入保持较高增长幅度，人民群众的物质文化生活水平不断提高。2001 年， 地方财政收入达到 58.04 亿元，其中工商税收 41.3 亿元。2001 年，城镇居民人均可支配收 入达到 6554 元，分别是 1978、1990 年的 20 倍和 4 倍，农业人均纯收入达到 3177 元。 青岛市主要年份平均主要社会经济活动 项目 单位 1998 年 1999 年 2001 年 国内生产总值（现价） 万元 19511 21855 24339 工农业总产值（现价） 万元 36962 43157 49809 工业总产值（现价） 万元 30623 37547 43272 农业总产值（现价） 万元 6349 5610 6538 固定资产投资完成额 万元 4412 4416 5232 C、青岛市房地产市场总量情况 从房地产的发展看来，主要有以下几个特点： 一、开发规模创新纪录 2001 年全年共完成房地产开发投资 92.5 亿元，比去年同期增长 37% ；商品房施工面积 1373 万平方米，同比增长 31.3% ；商品房竣工面积 523.8 万品房米，同比下降 49% ；商品房 销售面积 387 平方米，同比增长 28.7% ；空置商品房比去年末有所下降。 二、市场消费主体发生了根本转变 由几年前的以团体消费为主体转变到以个人消费为主，随着房改的深入，住房货币化分 配制度的建立，集团购买已经淡化出住宅市场，个人住房消费已经成为房地产的绝对主力。 三、住宅产品实现了产品升级换代 随着住宅产业现代化的全面实施，同时也是房地产开发企业精品的不断增强