世联2011年01月南京苏宁环球名都汇商业部分整体定位及推售建议.pdfVIP

苏宁环球名都汇 商业部分整体定位商业部分整体定位及推售建议推售建议 世联地产苏宁·名都汇项目组 0101 本报告是严格保密的。 本报告要解决的核心问题: 项目作为小型城市综合体的市场机会及核心价值 项目两大细分物业的客户定位项目两大细分物业的客户定位、、业态定位业态定位 项目整体的形象定位及推售节奏安排 本报告是严格保密的。 报告大纲 宏观趋势 AA 公寓定位 商业定位 项目形象 推售节奏 总结 本报告是严格保密的。 宏观经济 2010年投资、出口、消费大幅增长，经济复苏强劲，房地产 调控筹码增加，同时，11月份部分城市成交量大幅反弹，在 全国全国 经济向好和楼市反弹的双重影响下经济向好和楼市反弹的双重影响下 楼市调控或趋严年楼市调控或趋严 厉化和常态化 几个数据：几个数据： 2010年1-11月： 城镇固定资产投资210689亿元，同比增长24.9%24.9% ； 其中，房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%36.5% ； 社会消费品零售总额139224亿元，同比增长 18.4%18.4%； 进出口总额达进出口总额达26772.7226772.72亿美元亿美元 ，，超过超全年总额年全年总额 ；； 宏观经济持续向好，各大机构纷纷上调今明两年GDP增长率，其中社科院预测2010年为 9.9%9.9% ，2011年为10%10%； …………………… 政策风险：年政策风险： 信贷政策：CPI高企/持续加息/信贷规模缩小/首付比例/按揭利率 税收方面：土地增值税/营业税 限购令扩大化：范围扩大 保障房建设：2010年：580580万套万套→2011年 套万套 本报告是严格保密的。 宏观经济 南京经济增长是投资驱动型增长，房地产是南京近十年第 三产业所有的行业中最耀眼的明星，也是南京经济的支柱 南京南京 行业行业 ，调控政策改变不了行业本身中长期发展的内在规律调控政策改变不了行业本身中长期发展的内在规律 过去十年房 地产与基建投 资一起，推动 GDPGDP增长增长 ，房房 地产行业在这8 年多里面，是 当之无愧的支 柱性产业 房地产开发 投资是全社会 固定资产投资 总额的重要组 成部分，近十 年保持着高速年保持着高速 增长的状态 本报告是严格保密的。 数据来源：世联数据平台 房地产市场 2010年南京基本处于调整状态，预计2011年南京房地产市 场仍能处于成交面积维持在高位、价格缓慢上扬的状态 南京南京 场仍能处于成交面积维持在高位、价格缓慢上扬的状态 年 ““国十条国十条”” 调控以来，南京紧 跟着出台了各项政 策策 ，，房地产行业整房地产行业整 个2010年基本上都 处于调控状态； 从成交面积来看从成交面积来看 ，， 政策产生了较大的 抑制作用；但是， 在货币超发、人民 币升值 通货膨胀 币升值、通货膨胀 等因素