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房屋增建部分、停车位与房地产权属的确定 崔建远 清华大学法学院 教授 一、房屋的判断标准与房屋所有权 建筑物在物理上为独立之物，其所有权的范围自以作为其标的的 独立建筑物为限。 [1]这当然是指建成的建筑物而言的，尚未“完 工”的或曰未建成的建筑物呢?未建成的建筑物，若无法认定为可独 立供人使用的物，如仅装设木造模板，铺设钢筋，然而尚未灌水泥; 或仅建好地基和墙壁，尚无屋顶，则因其尚无独立的经济效用，尚非 定着物。惟此类材料的聚合，是依既定的建筑计划，最终目的在于建 筑成为独立的不动产，因此并非土地的重要成分，而应当认为是类似 于材料的堆积，依民法第67 条的规定，应认为动产。 [2]如果已经 完成结构，足以避风雨，虽未设门窗及内部装潢，应当认为已经成为 土地上的定着物，而为不动产。 [3] 看来，建筑物是否具有独立性，成为关键之点。那么，建筑物独 立性的判断标准是什么?这固然应以交易观念为准，而实务上对此则 另以是否具有“独立之经济上目的”、“独立为交易及使用之客 体”、“构造上及使用上之独立性”等等作为判断标准;而对于顶楼 增建部分，实务上则特别是以有无“独立之出入门户”作为具体的判 断标准。 [4]五楼公寓的顶楼增建建物，有客厅、餐厅、卧室和厨厕， 1 系由该栋公寓公共楼梯独立出入及经济效用，即为独立的不动产，并 非该五楼建物的从物或附属建物。 [5] 由于海峡两岸的民法都采取土地和房屋各自为独立的不动产的 设计，对于房屋构成的判断标准可以坚持相同的立场，截至今日，尚 未发现反对上述标准的理由。 当然，有的见解则不符合中国大陆法的原则及规则，不宜沿用。 例如，在中国台湾，承租人在出租人的原厂房外围搭盖铁架上覆石棉 瓦屋顶，而与原厂房相连;或是另行搭盖四根铁柱的石棉瓦屋顶而与 原厂房相连的建物，纵无墙壁间隔，若得独立存在而可达经济上使用 的目的者，则承租人所兴建的部分即为独立的不动产，并非仅仅是对 原厂房的管理使用修缮，并无附和而为他人建筑物的重要成分可言 (最高法院1996 年度台上字第2577 号判决)。 [6]与此不同，在中国 大陆，欲建设房屋，必须首先取得国有土地使用权或者宅基地使用权， 集体经济组织建造建筑物则先拥有集体土地所有权，其次须获得建筑 许可。《中华人民共和国建筑法》规定，建筑工程开工前，建设单位 应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主 管部门申请领取施工许可证;但是，国务院建设行政主管部门确定的 限额以下的小型工程除外(第7 条第 1 款)。申请领取施工许可证，应 当具有下列条件：1、已经办理该建筑工程用地批准手续;2、在城市 规划区的建筑工程，已经取得规划许可证;3、需要拆迁的，其拆迁进 度符合施工要求;4、已经确定建筑施工企业;5、有满足施工需要的施 2 工图纸及技术资料;6、有保证工程质量和安全的具体措施;7、建设资 金已经落实;8、法律、行政法规规定的其他条件(第8 条)。 一个承租人不具有上述条件，没有建筑房屋的资格，其建筑物属 于违法建筑，不能取得房屋所有权。 二、房屋的增建部分与房屋所有权 房屋的增建部分，是属于原房屋的组成部分，还是其从物，抑或 独立于原房屋的另一个物? 在中国台湾，通说认为，房屋的增建部分不是房屋的从物。例如， 中国台湾“最高法院”在1991年度台上字第452号判决中表示，“本 件系争增建建物是否为原建物之从物，应以系争增建建物是否仅处于 原建物之从属的地位，常助原物之经济效用，在一般交易观念上，咸 认为原建物与系争增建建物有继续的主从关系以为断。若两者虽相 同，但无补助之关系者，则无主从之可言。” [7] 至于房屋的增建部分究竟是属于房屋的组成部分，还是独立于房 屋的另外一个物，在中国台湾民法上，有一个逐渐明确的过程。 中国台湾“高等法院”曾认为附属建物不是原建物的组成部分， 而是独立的定着物。中国台湾“最高法院”于 1986 年在台上字第 2027 号判决中废弃原判，认为“已足避风雨，可达经