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专家跟您谈:容积率 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来 说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及 到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也 就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决 定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。 一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化 率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 过低容积率也应设限 随着政府一系列政策的出台，市中心建筑容积率偏高的现状将会得到显著改善。 然而专家发现，有关部门对本市郊区的建筑容积率并没有明确的限制过低的规 定，对于土地的批租、招投标、规划建设等房屋审批手续，只有对住宅建筑容积 率不能超高的规定，而没有超低的限制标准。本市郊区就存在住宅建筑地块容积 率过低的现象。这不仅浪费了有限的土地资源，也不符合市政府倡导的营建中低 价位商品住宅的政策。 以市中心土地价格为人民币11000元/平方米的售价计算，当建筑容积率从3.5 降至2.5时，售价则要上涨人民币1500元/平方米才能平衡利润。因此，在地价 较低的市郊结合部建造居住楼宇，势必为普通百姓提供大量房源。如果发展商们 仅仅满足于个别高端客户的需求或追求投资的高回报、都热衷于建设容积率超低 的豪华别墅的话，那将会使许多翘首盼“楼”的普通市民、工薪阶层望“楼”兴 叹。 据专家对本市郊区15个楼盘的调查，上海市郊别墅的建筑容积率平均只有0.25 左右，有的甚至还不到0.1，可以说几亩土地才造一幢别墅。特别是国土资源部 出台关于限制别墅用地的政策后，原来在市郊储备大量土地的发展商，也从原定 位于中等容积率的普通别墅项目转向只适合少数人居住的超低容积率高档豪华 别墅。一些独立别墅的花园面积达到了500平方米左右，高的甚至达到3000平 方米以上。而事实上，上海每年的别墅需求量也就在150万-200万平方米，最 多也不会超过上海房地产市场总需求量的10%，别墅市场供应量的迅速放大已导 致供过于求现象的出现。 鉴于上述情况，专家认为，在市中心限制容积率过高的同时，在市郊则应适当限 制容积率过低，鼓励广大发展商多造一些“高起点规划、高水平设计、高质量施 工、高标准管理”的多层、小高层公寓，以满足广大普通市民的需求。以专家调 查的市郊15个楼盘为例，总量约300万平方米，若建造容积率为0.20的高档别 墅，只能建造近60万平方米住宅，以每幢别墅300平方米计，只能解决近2000 户高端客户的居住和使用；同样土地，若以容积率1.5计算，则可以营建多层、 小高层公寓450万平方米，以每户平均120平方米计算，可以解决3.75万户普 通市民的住房问题。 专家建议，应积极鼓励广大发展商努力开发普通商品房，将重点放在大众消费群 体上，大规模、大投入地在市郊结合部、在市郊建造中低价位的多层、小高层商 品房，并在政策措施等方面加以扶持，使更多的普通百姓安居乐业。为此，应该 制订市郊限制住宅建筑容积率过低的措施，这不仅可以实现本市房地产开发的三 个为主，即“本市居民为主、居住置业为主、大众需求为主”的政策，还可以极 大地节约和优化本市极为宝贵的土地资源。 一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比 值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即 宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强 度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管 理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有 如下特性： (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地 籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不 包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗 地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 (二)容积率(r)、建筑密度©与层数(h)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗 地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个 房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：r＝c•h，此种情况下， 建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对 土地进行开发，建设房屋。