大片土地整体开发模式.pptVIP

大片土地整体开发模式介绍 海南雅克城市规划设计有限公司 2010年1月 一、目前大片土地开发的模式 模式2：土地一级开发 政府委托一家企业进行一级土地开发。 模式3：整体协议出让 政府协议将整个大地块出让给一个企业，由其全权进行片区开发，既是土地运营商，又是房地产开发商。 模式4：物业捆绑开发 模式1：政府统筹 政府成立机构进行总体规划及土地开发，然后分地块零售。 二、案例研究——政府统筹模式 案例1：深圳市南山商业文化中心 开发主体：南山商业文化中心开发公司 位置：深圳市特区西部 定位：深圳特区西部的商业中心、商务金融中心、文化中心 规模：占地约135万平平方米，其中填海约90万平方米。 二、案例研究——政府统筹模式 案例1：深圳市南山商业文化中心 土地开发模式： 1992年获取市政府立项，并成立南山商业文化中心区开发公司，公司为区直属企业，负责土地的规划、开发、转让和管理的具体业务。开发程序如下： 对中心区进行整体规划 有次序统筹组织市政工程建设和公建配套建设； 将开发好的土地使用权分块通过挂牌招标拍卖的方式转让。 二、案例研究——政府统筹模式 案例1：深圳市南山商业文化中心 实施情况： 1998年以前，开发公司公司主要进行土地的规划与基础设施建设，也由于市场的不成熟与配套的不完善，土地推广压力较大。 1998年后：随着滨海大道的开通，步入快速发展期，土地快速出让。 2004年：南山商业文化中心区核心区建设全面启动，海岸城东座写字楼、保利文化广场、天利中央商务广场开工、凯宾斯基酒店封顶。 海岸城写字楼 保利文化广场 凯宾斯基酒店 蔚蓝海岸 二、案例研究——政府统筹模式 案例1：深圳市南山商业文化中心 评价： 成立开发公司，有利于市场化运作，有利于吸收社会人才、进行融资，降低政府压力； 开发公司为区政府直接成立，主要管理人员也有政府人员组成，仍具有较强的行政性职能， 土地主要分为小块转让，开发公司后期调控力度不足，存在容易造成总体不协调的风险。（注：2004年后开发公司职能为南山商业文化中心区管理委员会办公室承担。） 二、案例研究——政府统筹模式 案例2：广州琶洲 开发主体：广州市土地开发中心 位置：市中心东南侧琶洲岛，与珠江北侧的珠江新城隔江眺望。 定位：以会展博览、国际商务、信息交流、高新技术研发、旅游服务为主导，兼具高品质居住生活功能的RBD型、生态型的新城市中心组成部分。 规模：10.47平方公里，其中水域0.81平方公里。 二、案例研究——政府统筹模式 案例2：广州琶洲 规划：分为A、B、C三个区，土地储备主要在A区和C区。 A区：居住、商务、文化休闲综合区 B区：会展博览园区 C区：居住、高新技术产业综合园区 二、案例研究——政府统筹模式 案例2：广州琶洲 土地开发模式： 广州市土地开发中心总负责，该中心按市政府土地“五统一”（规划、征地、开发、出让、管理）的管理模式进行开发经营，主要职责为： 代表政府进行征地拆迁（20公顷以上或市以上重点建设项目）； 受政府委托进行土地工程建设； 土地储备，按发展规划统一储备土地，并组织回收闲置土地； 通过挂牌招标拍卖方式进行国土土地使用权出让。并根据合同收取国有土地有偿使用费（含土地出让金和土地综合开发费） 二、案例研究——政府统筹模式 案例2：广州琶洲 实施新思路： （1）“项目管理、集约经营”的土地开发模式。 通过土地开发可行性研究和经营策划（竞赛获取），确定开发模式与技术路线。 市政府批准后按模式与路线组建项目管理班子。 按“滚动开发、分期出让、封闭经营”的原则组织实施征地拆迁、土地整备、基础建设、土地出让等职责。 资源主要来源于银行贷款和部分财政支持，通过滚动经营逐步完成开发及成本收益平衡。 二、案例研究——政府统筹模式 案例2：广州琶洲 实施新思路： （2）重点建设项目和基础设施闲心，提升土地价值。 2003年二号线开通，与华南快速和东环高速组成完善的对外交通。 广州国际会展中心，琶洲会展中心投入使用，中国出口商品交易会，广州博览会、汽车站等陆续举行，奠定了“以会展博览业为核心的城市副中心区”地位。 基础设施完善前后会展中心周边地价对比： 2002年保利国际广场地块2000元/平方米， 2005年琶洲PZB1301地块6223元/平方米， 2006年底琶洲地王PZB1301 10037元/平方米。 广州国际会展中心 二、案例研究——政府统筹模式 案例2：广州琶洲 评价： 政府仍为土地开发主体，但不直接参与房地产开发； 借用外脑进行土地开发可行性研究与策划工作，弥补了政府的不足。 政府主导的土地开发缺乏灵敏的