杭州地下空间开发利用及产权情况调研报告.doc

PAGE PAGE 10 杭州市地下空间开发利用及产权情况调研报告 调研背景与目的 为了集约利用土地，提高土地的利用效率，杭州市深入探索地下空间有偿使用。杭州市政府指出，建设用地使用权可以分别在土地的地表（一般建筑在地表的建筑物）、地上（空中连廊、空中长廊等）或者地下设立。对利用现有地下空间从事经营性活动或对现有地下空间进行转让的，经发改委、规划局等部门批准后，依法实行有偿使用。对新建的经营性地下空间须采取招拍挂方式进行出让。 通过对杭州若干大中型地下空间产权办理的条件、流程等情况的调研，以了解本项目（包括产权地块与公建中心区域）地下空间土地使用证、产权证等的办理规则与办理流程，为项目地下空间开发利用提供借鉴为目的，特进行了调研。 调研对象及内容 调研对象 一是地下空间的主管部门市国土资源局相关处室；二是地下空间开发利用的重点工程例如钱江新城核心区、西湖文化广场、运河文化广场等开发主体。 调研内容 本次调研主要围绕着以下七大问题而展开： 产权地块地下空间产权怎么办理？ 公共建设区域地下空间产权怎么办理？ 经营性地下空间与非经营地下空间怎么区分，分别怎么办理？ 补缴土地出让金的计算标准怎么确定？ 如有多层地下空间，可否分层办理产权？ 地下空间产权办理需要什么程序，涉及哪些主管部门？ 现有或者即将出台哪些关于地下空间开发利用的政策、法规或指导性文件？ 初步调研结论 地下空间办理原则 根据国土资源局的调研，地下空间产权办理本着“产权与费用匹配、先交费再办产权”的原则，要办理使用证必须先缴费，缴费的形成或者通过招拍挂或者补缴土地出让金等手段。 产权地块可以办理地下空间产权 产权地块分为新增产权与存量产权两类，以地下空间是否已经建成作为划分标准。 （1）存量产权地块地下空间产权办理 存量地下空间即是地下空间已经建成完毕，现在需要补交土地出让金即可办理地下空间产权，例如杭州已经建成的不少住宅小区、办公大楼均属此列，用来解决遗留问题；杭州已办出产权证的首批地下商铺如元华广场、康恒商务楼等都是已售商铺。和它们不一样，河滨公寓地下商铺属于待售商铺。但是不管是已售还是待售商铺，只要通过项目土地复核验收，补交土地出让金后，都可以办理土地“大证”，接着办理“小证”。 （2）新增产权地块地下空间办理 新增地下空间，可以分成两类，一类是已经通过招拍挂拿地的（例如C/D区块等）必须先补签地下空间出让协议（是地表土地出让协议的补充协议），然后需要补交土地出让金才能办理土地使用证；再根据使用证到相关部门办理契证（市财政局下属的农税征收管理局）与产权证（市房管局）。另一类，对于尚没有通过招拍挂拿地例如E/K区块，那就作为“集建”，即在规划时一并考虑了地上与地下规划，然后根据审批的地上地下整体规划进行招拍挂拿地，招拍挂的价格中已经包含了地下空间产权的费用，整体将地上与地下作为整体对待，因此，就不需要补签协议与补交土地出让金。 （3）新增产权地下空间补交土地出让金的标准 新增产权需要补缴土地出让金的，土地出让金以基准地价（根据市国土局的分类，我们这里属于VI类，基准地价为1600元/平米）的一定比例交纳，现在根据杭土资【2003】70号文件《关于加强杭州市区地下空间土地使用权管理的通知》规定，地下空间为一层的，按杭州市区土地基准地价相对应用途价格（折算为楼面地价）的30%交纳；地下空间为二层及以上的，按照为基准地价的20%交纳.。为了鼓励集约利用土地，即将批准的地下空间利用文件为补缴或者今后计算的地下空间费用为基准地价的20%。 总之，产权地块可以办理产权，但是需要交纳土地出让金，具体办理程序详见图一。 公共建设地下也可以办理地下空间产权 公共建设地下空间与产权地块的区别就是没有地表部分的产权，可以分成经营性地下空间用地与非经营性地下空间用地两类，对于不同性质的地下空间处理办法不同： （1）经营性公建区域地下空间 根据规划审批以后再通过招拍挂拿到地下空间土地使用证以后才能建设，地下空间建设视同地表地块处理，不存在先建成然后在合理时间补缴土地出让金再办证的办法。建成以后根据已经办理的土地使用证，再由房管局分割办理产权证，分割出售。 （2）非经营性公建区域地下空间 根据审批的规划进行建设，建成以后根据规定移交。 地下空间使用权的办理 根据杭土资【2008】228号《关于进一步加强土地市场管理规范补办有偿使用手续等有关问题的规定》第三十九条：地下空间建设用地使用权按层确权，对于补办地下空间有偿使用手续的，在补办前，需委托有资质的测绘单位进行宗地测绘，并核实土地权属情况。补办的土地面积按房产测绘建筑面积确定，但因公共建筑面积分摊等原因导致宗地测绘面积小于房产测绘建筑面积的，则按宗地测绘面积确定，并按改面积办理土地登记手续。 地下空间可以分割办证、单独出售 如前所述，