论物权法立法当中的不动产登记新规制度.docVIP

论物权法立法当中不动产登记制度 　　摘要：十届人大常委会第十二次会议对《物权法(草案)》进行了二次审议，审议当中对于中国不动产登记制度有多个意见和设想，本文拟就物权法立法当中对于不动产登记制度若干问题提出自己见解和提议，期望对于参与立法者有所借鉴和参考。 　　制订物权法是为了实现财产关系基础规则统一、完善，是落实新宪法相关“公民正当私有财产不受侵犯”精神具体方法。物权法假如没有就不动产登记制度基础标准做出要求，或要求得不尽合理和完善，那就不能算是一部好物权法，公民、法人及其它正当组织物权就不能得到妥善保护。尽管教授学者对于不动产登记制度叙述颇多，笔者还是不赘浅陋，就物权法起草当中包含不动产登记制度，谈谈自己见解。 　　一、相关不动产登记机构 　　教授学者对于设置统一不动产登记机构没有异议，全国主管房地产权属和土地使用权权属建设部和国土资源部对于统一不动产登记必需性也不能否认。不过，现在除了青岛、上海、重庆、深圳、大连、厦门等城市房屋和土地由同一个登记机关进行登记外，绝大部分省、市、区房屋和土地登记分别由不一样登记机关进行登记。房屋和土地分别由不一样登记机构进行登记，其弊端关键有： 　　1.房产管理部门和土地资源管理部门权责不清、效率低下，不仅增加了房地产交易办事步骤，且直接造成房地产权属不清、双重抵押、交易程序复杂和交易成本增大，使得房地产交易安全不能完全得到保障，已经严重影响中国经济发展软环境改善，不利于充足保护公民、法人和其它组织正当财产权。 　　2.基层金融机构对改变现在不动产登记制度呼声强烈，因为现在房地产双重抵押给银行信贷资产带来巨大隐患，甚至在局部地域影响了金融安全。 　　3.分离登记制度给人民法院实施工作带来困境。分离登记制度极可能造成土地使用权和其上房屋全部权被登记在不一样主体名下，人民法院在实施程序中碰到这种情况时，往往无所适从。最高人民法院和国土资源部、建设部以法发[20XX]5号文联合颁布《相关依法规范人民法院实施和国土资源房地产管理部门帮助实施若干问题通知》第六条要求：“土地使用权和房屋全部权归属同一权利人，人民法院应该同时查封;土地使用权和房屋全部权归属不一致，查封被实施人名下土地使用权或房屋。”可见，人民法院对于土地使用权和房屋全部权归属不一致房地产查封、处理等实施工作，程序复杂，实施工作效果堪忧，债权人受偿可能性极低。对于出现这种情况，最高人民法院相关责任人指出：“这种不正常现象是国家公权分权不尽合理、权利交叉运行造成，不可能由人民法院在实施程序中处理。” 　　物权法立法目标，不外乎经过保护物权来保护市场经济主体正当财产权，保护交易安全和降低交易成本，从而激发人民创业激情，让我们社会发明财富如江水通常涌流。经济分析法学科斯定理给我们启示就是，法律保护权利方法，“不管怎样选择，全部应该以降低交易成本和促进效益最大化为准则。”十年前在《房地产管理法》立法当中，对于城市房地产权属统一登记问题，学者普遍赞成统一登记，但碍于行政机关职能调整等问题，而最终有所妥协。《房地产管理法》第六条要求：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依据国务院要求职权划分，各司其职，亲密配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。” 《房地产管理法》同时要求，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作，能够制作、颁发统一房地产权证书，依据本法第六十条要求，将房屋全部权和该房屋占用范围内土地使用权确实定和变更，分别载入房地产权证书。但历经十年，全国多数地方均采纳房地产权属登记分离式管理模式，实践表明，其弊端显现无疑，亟待改革。 　　立法机关创制物权法这么一部基础民事法律，就是要改革国家公权分权不尽合理、权利交叉运行现实状况，改变现在房地产管理部门和国土资源管理部门行政权力格局。建设行政、国土资源行政主管部门出于行政权力扩张天然行政权力本性，极难就统一不动产登记机构问题达成共识。对于统一房地产权属登记机构，法学家梁慧星指出：“有教授说，现在登记机关，全部是赞成统一登记机关，她们所反正确就是统一到其它机关去。再说我们看到上海等大城市已经统一了登记机关，上海就统一了房屋和土地登记机关。那这一个省、一个市全部能办成事情，我们这么一个号称中央集权国家中央政府竟然办不了，使人认为很可笑。”所以，国家立法机关不仅要听取建设行政、国土资源行政主管部门对于统一房地产权属登记机构意见，更要听取广大老百姓意见，听取法院、金融机构意见。 　　完全实现包含城市房地产、农村集体土地及村镇房屋、林地等在内不动产统一登记，现在确有相当难度。不过，将房屋和土地权属登记加以统一，颁发统一房地产权属证书，应该是切实可行。所以，对于房地产权属统一