分析物业管理商业化的问题与处理思路.docxVIP

摘要：时代在发展，社会在进步，市场化经济体制也在不断的深入，在城市化发展的进程中，物业企业也随着市场的需求而应运而生，并且逐渐走向了商业化的运转模式。而在这种情况下，物业企业却出现了相关的管理问题，如何分析物业企业的管理问题，并找出解决这些问题的处理思路，就是现阶段物业管理人员需要认真思考的问题。本文针对物业管理企业不能定位自身角色、不能准确定位市场发展、不能进行有效的成本控制这几个方面存在的问题做出了具体的分析，并给出了相应的解决对策，物业管理企业在发展过程中，应该树立正确的服务价值理念、合理实行成本管理、坚持市场化原则、提供多元化的服务，在商业化进程中，不断的提高自身的竞争优势，获得可持续发展。 关键词：物业管理；商业化；管理经营；实施对策 一、 物业管理公司商业化运作管理特点分析 物业管理是房地产行业发展之后兴起的一种衍生行业，它主要是对物业和业主实施管理和服务。它的内容涉及面很广，主要涵盖公共服务和专项服务，由于其服务类型和服务方向很广，所以对于物业管理服务来说，存在一定的复杂性和宽泛性。物业管理具有以下特点：服务周期与措施的特殊性、服务质量度量办法的不确定性、服务收取费用的特殊性。由于物业管理存在这些特点，所以在管理过程中存在了一些问题，而物业管理需要针对这些问题，展开有效的应对策略。 二、 现阶段物业管理中存在的问题分析 （一） 不能全面定位自己的角色 物业管理商业化进程中，如果不能准确全面的对自己进行角色定位，就可能会偏离经营和管理的正常发展轨道。大部分的物业管理公司是由房管部门转制组建，保留了计划经济体制制度下的后勤管理思想和制度，没有意识到应该进行市场经济环境下的商业化管理模式的变革。物业管理应该是一个经营性企业，应该以制定企业发展目标和管理思想，准确定位自身的角色，明确物业管理公司的服务性质和经营性质角色，在生产管理和实施服务管理上都应该充分考虑自身行业的特殊性。 （二） 不能准确定位市场发展 企业要顺应市场的发展，才能制定合理的管理和经营模式。每种产品都应该准确定位好自己的市场，物业管理企业作为服务性企业，它也存在市场定位相关的问题。但是现如今我国一些物业管理公司却忽略了市场定位的问题。物业管理分为消费和投资两种特性，对内地居民住房推出投资特性存在不合理性。国内物业管理套用国外管理商住房的模式，对内地的管理模式来说，是不太适用的。内部住房大多数是居住性质，而套用商住房模式，可能就存在角色定位的差错问题。 （三） 成本控制方面存在问题 物业管理工作中，人工成本占了企业经营成本的大半部分，这对于物业管理企业来说，提高工作效率和服务效率就是降低企业成本的最直接途径。由于原有经营模式的影响，现在的物业管理公司大多数存在机构结构设置不合理，人员浪费、办事程序不精简等现状，这就 使得物业管理的人力成本、 物力成本、 财力成本等等大大增强， 加重了物业管理公司的负担。三、 物业管理商业化经营运作中的处理思路 针对物业管理的运营特点以及市场需求特点，现阶段的物业管理问题，应该从物业管理 公司生产运作中对业主的服务效率和服务质量出发。 所以在物业管理系统进行运营和实施时，需要从产品、质量、以及效率这几个方面出发，并结合成本考虑、提升效率以及业主的反馈 情况进行考虑。 （一） 树立服务价值理念 物业管理公司要把以下三者紧密联系起来：物业管理企业的自身价值、物业管理员工的 服务、业主的应得利益。将企业、员工服务、业主利益这三者系统的联系以后，按照价值链理论，进行核心竞争力以及可持续发展竞争力措施的制定和完善，并以提高业主满意度为最终目标，将服务内容和服务过程相关制度进行不断补充和完善。构建业主满意的业务流程，业务流程的内容包括服务制定、服务传递以及服务实施过程。按照业务流程，加强物业管理的服务质量，才能不断获得业务的信任，才能在市场竞争中获得自身的市场价值，才能为企业赢得一席之地。物业管理公司要从提高业主的满意度出发，充分为业主提供专项服务、特约服务或者是公共服务，从基本的公共服务做起，研究业主的潜在需求，并不断的满足业主 的特定服务需求， 设计出专项服务或者是特约服务， 创新物业管理的品牌， 赢得业主的信任，从而实现业主和物业管理公司的共赢。 （二） 合理实行成本管理 成本管理是每个企业或者单位都必须考虑的问题。 重视成本管理， 是企业得以正常发展，资金得以正常运作的关键， 是企业能够实现长久发展的关键。 合理运用目标成本的管理办法，在业主入住并签订物业管理服务合同之后，对物业公司的成本进行有效合理的控制。对物业 管理实施成本控制是可行的，并且对于公司的发展意义重大，这需要首先提高全体员工的成本意识，其次提高员工的服务意识和服务质量。优质的服务体现在，业主能享受到超值和增值服务，为了达到这种服务目标，物业管理公司不能以提高