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轻资产管理输出+存量改造 商业地产商的破局之道 2018年10月08日10:16来自：赢商网上海站 核心提示：兼修规模与品质，依靠“新拓展”与“再更新”并行稳健发展，通过新一轮的部署，世茂商投目标发展成为国内具有独特影响力的商业地产商。 　　1996年，天河城在广州开业，标志国内正式迈入购物中心时代，随后购物中心也很快步入发展快车道： 　　从数据上看，据赢商大数据中心监测数据显示，截至2018年1月，全国5万㎡以上的存量购物中心约6100家，未来3年拟增2000家； 　　从开发主体来看，不仅有华润、中粮等国企开发商，万达、龙湖、世茂等本土开发商，恒隆、新鸿基、九龙仓等港资背景开发商，还有凯德、丰树等外资开发商； 　　从商业项目类型来看，除了社区型、区域型、城市型等不同定位外，还有体验式、主题式等多样化的项目…… 　　经过三十多年的发展，国内商业地产在增量市场以外，存量市场也趋稳步增长态势，据盈石集团研究中心数据显示，仅2018年上半年，全国20大主要城市商业物业存量高达1.6亿㎡，同比增长17%，全年存量预计达到1.8亿㎡。 　　这一多样化的大环境下，一方面是竞争日趋激烈，另一方面，也倒逼开发商转变思路，谋求新的发展路径：新城、龙湖等开发商寻求规模化发展，计划开出多个商业项目，提高自身行业竞争力；万达、爱琴海商业等开发商则凭借运营开发经验，发力轻资产输出管理领域，欲通过这一途径快速扩大规模，抢占市场份额；大悦城地产则凭借上海静安大悦城等项目的成功，对一些优质存量资产项目进行改造，以期从中获得良好的经济效益…… 　　优胜劣汰法则下，究竟怎样的发展模式更适合这一环境？自然是所有商业地产开发及运营商们探求的答案。 　　近期， 世茂商投的2个大动作，或许能够为商业地产企业的新一轮发展提供参考。 　　新拓展——首个轻资产输出管理项目 成功落地扬州 　　9月20日，世茂商投与扬州新中置业就扬州凤凰水街项目签订购物中心管理合同，此举意味着，世茂商投首个轻资产管理输出项目—— 扬州世茂广场正式落户凤凰水街。 　　而轻资产输出管理在商业地产领域早已不是新鲜事。 　　迫于拿地成本、人工成本、运营成本等重重压力，同时又想要快速扩大规模抢占市场，近几年，如万达、印力、爱琴海商业等不少商业地产开发商动起了“轻资产”的心思。 　　就世茂商投来说，轻资产输出管理，也是一个很好的快速扩大规模化的发展路径，但从已经涉足这一领域的开发商来看，能够玩转轻资产输出管理模式，均是拥有丰富商业开发经验、成熟的商业产品线以及优秀的商业运营团队的企业。 　　世茂商投是否已经具备了这些条件？ 　　公开资料显示，世茂商投已经形成了“4+2”产品线管理体系，即四大商业产品线（世茂国际中心、世茂广场、世茂摩天城、世茂52+）及两大办公产品线（世茂大厦、世茂智汇园Link Park）；截至2017年，世茂商投已经进入全国25座城市，拥有45个商业项目，已投资的商业总建筑面积近430万㎡，商业规模已经初步形成；济南世茂广场、绍兴世茂广场的成功运营，则为世茂输出轻资产运营管理提供了大量商业运营实战经验以及商业运营团队。 　? 　　在此基础上，世茂商投选择以输出管理方式的合作模式，将重点打造世茂广场产品线，为凤凰水街项目提供从招商、推广到运营管理的全流程支持，助力打造扬州城市新名片。 　　该项目整体包含高端住宅、五星级酒店和商业，其中商业板块将由世茂商投打造品质级购物中心——“世茂广场”，总建筑面积8.6万㎡，将以“购物中心+独栋街区”的形式营造“每天都是生活的节日”的多元购物空间。 　　扬州凤凰水城项目规划图 　　据悉，扬州世茂广场基于项目得天独厚的景观条件，定位面向本地客群、旅游客群和返乡客群，形成自然、文娱、社交、旅居相融合的扬州生活新生态，进一步引领扬州北区消费升级和城市发展。 　　扬州世茂广场概念设计图 　　而这只是世茂商投践行购物中心轻资产运营、输出管理的第一步，目前世茂商投输出管理的脚步已经走向上海、山东等地，未来还有望在更多城市落地，并且在合作形式上，也会有更加灵活的商业投资与运作策略，从多维度与商业伙伴进行深度合作，实现互利共赢。 　　再更新? 存量改造成世茂商投新突破 　　签下扬州轻资产项目8天后， 上海世茂广场（ \o 查看“上海世茂广场”相关专题 专题阅读）以“王者姿态”再度归来。 　　这一项目的华丽亮相，也再次印证了世茂商投对当前市场的正确预判——坚持新拓展与再更新并重。 　　商业地产发展至今，一方面，地段为王时代早已过去，增量市场优质区域及项目拓展无疑是越来越困难；另一方面，一些地段优良的存量资产改造项目，市场前景广阔，成功的存量资产改造项目不仅能够再度焕发生命力，同时也能带来资产价值的大幅提升，但它对开发商的运营实力也提出更高要求。　　? 　　相比增