房地产开发企业申报及核算案例.docVIP

房地产开发企业申报案例 一、房地产一般纳税人申报预售收入 A企业为增值税一般纳税人 , 主要从事房地产开发业务 , 名下的 A地块开发 周期长 , 分期开发 , 其中一期为 4月 30日前开工建设的老项目企业选择简易计 税，二期为新项目 ,2016 年发生如下业务： 业务一： 2016 年 8 月，一期（老项目）取得预售收入 2.1 亿元； 预征税款 =预收款÷ (1+ 征收率 )*3% =2.1 亿÷ (1+5%)*3% =600 万，申报表填写如下： 简易计税方法计算预征增值税 =预收的价款 /（1+征收率）*预征率， 会计分录： 借：银行存款 21000 万元 贷：预收账款 21000 万元 借：应交税费 - 预交增值税 600万元 贷 ：银行存款 600 万元 同时在项目发生地按城建税（假定 7%）、教育附加费率规定计算预交 业务二： 2016 年 9 月，二期（新项目）取得预售收入 1.11 亿元； 预征税款 =预收款÷ (1+ 适用税率 )*3% =1.11 亿÷ (1+11%)*3% =300 万 一般计税方法计算预征增值税 =预收的价款 / （1+适用税率） * 预征 率。会计分录： 借：银行存款 11100 万元 贷：预收账款 11100 万元 借：应交税费 -预交增值税 300 万元 贷 ：银行存款 300 万 同时在项目发生地按城建税（假定 7%）、教育附加费率规定计算预交 二、房地产一般纳税人结转收入 A企业为增值税一般纳税人 , 主要从事房地产开发业务 , 名下的 A地块开 发周期长 , 分期开发 , 其中一期为 4月 30日前开工建设的老项目，二期为新项 目 ,2016 年 11月无留抵税额， 2016年 12月发生如下业务： 业务一： 2016 年 12 月，一期竣工交付，结转销售收入 2.1 亿元，结转面积 20000 平方米，开具增值税发票。 业务二： 2016 年 12 月，二期竣工交付，结转销售收入 1.11 亿元，结转面 积 10000 平米，开具增值税发票。 业务三： 2016 年 12 月，该地块通过政府出让方式获得，共缴纳政府出让金 9000 万。 业务四：一期共取得总包发票不含税价 8000 万，二期共取得总包发票不含 税价 5000 万，均取得专用发票，全部认证通过。 本期应补（退）税额计算： 1、 简易征收方法的应纳税额： 21000 万÷（ 1+0.05 ）× 0.05=1000 万 简易计税方法计算公式，销售额 =预收的价款 / （1+征收率），应交增值税 =销售额 * 征收率。会计处理： 借 预收账款 -21000 万元 贷 主营业务收入 - 一期收入 20000 万元 应交税费 - 应交增值税（简易计税） 1000 万元 填入增值税主申报表第 5 行 20000 万元、第 21 行简易方法应纳税额 1000 万元 2、 一般计税方法的销项税额： 1） 按 照建筑面积分摊地价：二期 分摊 地价为 9000 万 ×10000÷ （10000+20000）=3000 万 2） 计算销项税额：（11100-3000）÷（ 1+0.11 ）× 0.11=80 27027.03 元 会计处理： 借： 预收账款 - 111 ，000， 000.00 元 贷： 主营业务收入 - 二期收入 100,000,000.00 元 应交税费 - 应交增值税（销项税额） 8，027， 027.03 元 营业外收入 - 土地价款（二期） 2,972,972.97 元 填入增值税主申报表第 1 行 10000 万元、第 11 行销项税额 8027027.03 元、第 12 行进项税额 1430 万元（ 8000+5000）*0.11 、第 14 行（进项税 额转出） 880 万元。（开票时可按会计处理内容填开，一般纳税人购入房 地产开专票，消费者个人开普票。 ） 3、 一般计税方法的进项税额 进项税额： 5000 万× 0.11=550 万 借： 开发成本 - 二期项目（建筑安装工程费） 5000万元应交税费 - 应交增值税（进项税额） 550万元 贷： 应付账款 - 某建筑公司 5550万元 主申报表第 17 行应抵扣税额、 18 行实抵税额均填 550 万元。 4、 应纳税额合计： 1000 万+8027027.03 元-550 万03 元 增值税申报表主表第 24 行填入03 元。 5、 本月结转的销售收入在当期已经预缴的税款为： 2．1 亿÷ (1+5%)*3%+1.11 亿÷ (1+11%)*3%=900万 增值税申报表主表第 27 行填入本期已交税额 900 万元，第 28 行同。 6、 本期应补（退）税额＝应纳税额合计 - 预缴