从区分建筑物所有权角度对一起房屋相邻侵权纠纷案例的思考.docxVIP

从区分建筑物所有权角度对一起房 屋相邻侵权纠纷案例的思考 原告余某某诉称，原被告系上下邻居， 1997年9月起被告开始装修住房，同年 11 月，原告发现自已卫生间上方有漏水现象， 经交涉被告多次检修未成，被告装修房屋时 将卫生间内的卫生洁具移到该卫生间的左 侧卧室内，并在该房内安装了台盆、便盆、 浴缸等物品，1998年2月，原告以被告装修 改变房屋性质，将卫生间置于楼下卧室之上 不道德及存在漏水问题为由， 诉至法院要求 被告恢复原状。被告辩称理由有三条： 一、 原告要求被告将擅自变更用途的部位 恢复原状，主张主体资格不当。被告购买的 是全产权商品房，有自由支配、使用的权利, 房屋性质为居住，将其中一间房改为卫生间， 其性质仍是居住，没有改变房屋性质。 二、 被告入住时曾与物业管理公司签订有 “某某公寓公共契约”，原告无权以这份契 约为据，因这是被告与物业管理公司之间的 约定，原告无权引用为诉讼依据。 三、被告只有权要求原告修复渗漏，并赔 偿原告损失，但不同意恢复原状，原告也无 权要求恢复原状。 该案一波三折，一审判决被告修复，不支 持原告的恢复原状的要求，该判决发生法律 效力。但时隔二年，原审法院依职权提起再 审，判决支持原告的主张，被告上诉，又被 驳回。法院改判的理由是被告改变房屋用途 且将有防水要求的卫生洁具装在没有防水 处理的卧室内，而被告称已做了严格的防水 施工证据不足，不予采信。经过三次审理， 法院态度发生了截然相反的变化，从不支持 到支持原告的恢复原状的诉请。 本案法院对这个问题处理的很巧妙也很令 人遗憾，法院以被告在卧室里装配卫生洁具 没有证据证明已做了充分的防水处理为由， 判令被告恢复原状，即拆除新装设备，而回 避了涉及建筑物区分所有权问题，这本是一 个在法院实务中对此项法律制度进行司法 探索的机遇，可惜法院没有深入研究就嘎然 而止，不能不说是一个遗憾。 从区分建筑物所有权制度的角度分析本案 中的有关法律问题十分必要。 一、我国建筑物区分所有权的现状。 在人类社会发展初期，建筑物一般为单层 楼房，归一个主体所单独拥有，所以罗马法 中规定“建筑物之所有权属建筑物所附土 地所有人。”建筑物的物权主体单一而且清 晰，但随着人类人口增多、居住问题的产生 及建筑技术的发展，在同一块土地上建造多 层或高层建筑已司空见惯，在一幢楼里存在 多个所有权人，从而产生了建筑物区分所有 权的概念与制度。 这项物权法上重要的法律制度在我国法律 上没有得到充分重视与发展，相应地在法律 上亦无建筑物区分所有权制度， 原因是由于 我国计划经济条件下采用房屋国家所有， 个 人只有使用权，房屋所有权人主体单一，没 有区分所有权制度生存的土壤。 目前我国与 建筑物区分所有权制度相关的法规是在住 房制度改革后出现的，1989年11月21日建 设部颁布的〈〈城市异产毗连房屋管理规定》 和1992年6月15日建设部颁布的《公有住 房售后维修养护管理暂行办法》 是涉及到建 筑物区分所有权问题的最早两个法规， 随后 又出现了居住物业管理条例等法规， 逐渐开 始完善我国关于建筑物区分所有权制度上 的规定。但仍没有明确提出建筑物区分所有 权法律概念，还没有形成完整的法律制度。 二、区分建筑物所有权制度的内容。 建筑物区分所有权指多个区分所有权人共 同拥有一栋区分所有权建筑物时，各区分所 有权人对建筑物专有部分所享有的专有所 有权、对建筑物共用部分所享有的共用部分 持分权、因区分所有权人之间的共同关系所 生的成员权之总称。是一项三权为主的复合 权利。 1、区分建筑物所有权中的专有所有权 专有所有权是区分所有权的两个基本灵魂 之一，即专有性灵魂，是指区分所有权人对 专有部分予以自由使用、 收益及处分的权利。 A.其权利内容为 对专有部分的为客体而成立的单独所有权 与一般所有权一样，具有绝对性、永久性、 排他性，所有权人在法令限制范围内得以自 由使用、收益、处分专有部分，并排除他人 之干涉；相邻使用权，区分所有权人为保护 自己所有部分有时不得不使用上下左右相 邻的其他区分所有权人的专有部分， 天花板 漏水，必须从楼上着手修理，楼上区分所有 权人必须容忍楼下区分所有权人利用自己 的专有部分，无正当理由拒绝楼上所有权人 则可能构成侵权。 B,其义务内容为 不得违反全体区分所有权人之共同利益。 区分所有权人行为达到何种程度可认为是 违反了共同利益是很抽象的概念， 一般要结 合具体个案。依当地社会一般观念加以区分。 一般而言，下列情形可认为是对共同利益的 损害：对建筑物不当毁损，如在装修中比较 常见的打掉承重墙的行为；未按专有部分本 来用途和使用目的予以使用， 如居住用房用 来开餐馆等；维持建筑物存在的义务；不得 随意变更通过专有部分的电线、水管、煤气 管等应独自出资修理其