{营销策划}长沙某地产营销策划报告.pdfVIP

{营销策划}长沙某地产营销 策划报告 SOHO 天都 1#栋营销策划报告 、、 湖南好百家置业顾问有限公司 2009 年 6 月 19 日 目 录 第一部分 小户型市场分析 3 一、小户型市场概述 3 二、小户型项目的供应情况 3 三、小户型项目的价格分析 5 四、总结 6 第二部分 项目 SWOT 分析 7 1 、优势（S ） 7 2 、劣势（W ） 7 3 、机会（O） 8 4 、威胁（T ） 8 第二部分 项目定位 9 一、市场定位 9 二、案名定位 9 三、客户群定位 9 1 、租赁目标客源（使用者） 9 2 、投资者 9 3 、边缘客户群 9 四、形象定位 10 五、宣传推广定位 10 第三部分 差异化建议 11 第四部分 营销推广策略 12 一、总策略 12 二、同区域物业竞争策略 12 三、项目推广时机与条件 12 A 、入市时机选择的要素 12 1 、工程进度及形象 12 2 、销售期的连续 13 3 、配合外部条件 13 4 、其他准备工作就绪 13 5 、相关合作单位的确定 13 B 、开盘前工作 13 1 、现场环境 13 2 、资料准备 14 3 、宣传与媒体（媒体计划书另附） 14 四、销售阶段划分与分期运做策略 14 1 、销售阶段划分 14 2 、价格策略及推售方案 15 第五部分 包装方案建议 16 一、现场包装建议 16 1 、建筑主体包装建议 16 2 、样板房参观路线包装建议 16 3 、营销中心包装建议 16 二、样板房包装建议 16 1 、位置选定 16 2 、样板房数量及房型建议 17 3 、样板房装修风格建议 17 附表：各项目精装修标准 18 第一部分 小户型市场分析 一、小户型市场概述 随着 06 年 90/70 政策的落实,长沙市接下来一两年的小户型供应量会逐步放大。目前 纯小户型多以单体楼为主，其次城市综合体中也存在着大量 90㎡以下的小户型产品供应。 小户型以其总价低的优势，07 年以前一直销售比较火爆。但由于小户型产品多属于过渡或 投资性产品，而非改善型需求，客户更多的注重的是投资价值，即便过渡居住者也注重其 未来的升值空间。然而 07 年随着国家房地产调控政策的不断出台及美国次贷危机引发全球 性金融危机的爆发,08年开始房地产市场出现了前所未有的低迷。各地房地产销售出现了持 续近一年多的量价齐降现象，广大消费者对房地产的前景失去了信心进入观望状态，特别 是在提高第二套首付比例及贷款利率的政策下，投资性需求遭受了严重的打压，因此对只 能满足投资性需求的小户型销售造成了很大的影响。 二、小户型项目的供应情况 长沙市目前在售小户型项目分布图 长沙市小户型项目不完全统计表 可 售 可 售 楼盘名称 位置 楼盘名称 位置 套数 套数 苹果派 四方坪 263 友谊公寓 中心 546 伍家岭生活广场 四方坪 融圣国际 中心 562 双子座 四方坪 196 鑫远杰座 南城 506 华府 1 航线