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加强房地产市场调控的政策 【摘要】近几年，房地产业在中国 迅速的 发展 起来，在中国 社会 经济 发展中占据 着重要的位置，然而也随之产生了一系列的 问题 ，国家政府也制定出相应的政策，从宏 观上调控房地产市场，使之健康、持续、快速的在中国发展，为我国的经济发展做出贡献 。文章结合2006 年 11 月之前国家各部委发布的有关房地产业的宏观调控政策，对现今房 地产业出现的一些问题进行综合评述的 分析 ，并提出了一些建设性的意见 　　【关键词】房地产 房地产市场 调控政策 　　中国的房地产业在 2000 年前后取消福利分房制度后取得了迅猛发展，2007 年是中国 房地产业发展的第十六个年头，今天的房地产业正以开发规模每年 20%左右的速度增长， 已成为我国国民经济的一个支柱产业，改变着国家的经济结构，并切实的改善着我国居民 的居住条件和居住环境，但中国的房地产业的发展仍然是处于初级阶段，随着房地产业的 不断发展也出现了一些丞待解决的问题。本文结合 2006 年 11 月之前国家各部委发布的有 关房地产业的宏观调控政策，对现今房地产业出现的一些问题进行综合评述的分析，并提 出一些建设性的意见。 　　一、房地产市场的现状 　　 目前 房地产市场出现的问题主要体现在以下四个方面： 　　1 、房地产投资规模过大。2002 年，我国城镇房地产开发完成投资占 GDP 的 7.55% ， 占固定资产的 17.9% ；2003 年，全国房地产开发完成投资 10106.12 亿元，同比增长 28.5% ；2004 年，完成投资 13158 亿元，同比增长 1.6% ；2005 年，全国房地产投资 15759.3 亿 元，比去年增长 19.8% ；2006 年以来，房地产投资增速逐月回升，1-6 月同比投资增长速 度已达 24.2% ，超过上年同期增速0.7 个百分点。可见，房地产业投资已在我国形成较大 的规模，并呈现出逐渐增长的趋势。 　　2 、商品房价格上涨过快。目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过 快，使普通居民无力购买所需住房。商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成本因土地 价格形成机制的不健全而提高，商品房销售价格行为不规范。国家统计局调查统计的全国 70 个大中城市房屋销售价格数据分析，2006 年上半年各月新建商品住宅销售价格涨幅分 别为 6.3% 、6.4% 、5.9% 、6.4% 、6.1% 、6.6% ，可见，一季度涨幅回落，二季度开始反弹， 但总体水平维持在较高的水平。 　　3 、商品房结构不合理。房地产市场结构不合理已成为影响 中国房地产业市场持续 健康发展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房 等政府调控房源应占总房源的 30%——35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、 高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的 失衡。造成以上事实的原因，除了房地产商贪图大的利润之外，还由于土地使用权的费用 是一些地方财政非常重要的来源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的 发展，因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。 　　4 、房地产市场秩序混乱。2006 年以来，外资投资房地产增长较快，境外居民和非居 民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中，至６月底，新设外商投资房地产 企业 同比增长 25.4％，实际使用外资增长 27.9% ；境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比 增长２倍以上。外资进入房地产市场过猛，市场准入规则不够规范，扰乱了我国货币政策 的执行力度。房地产销售市场上也是一片混乱的景象。而在 “售楼中心”设出之前，房地 产开发商对 “期房”的大肆宣传和炒作成为现今房地产市场的一个新的亮点。投机者借助 “期房”获取了较大的经济利益，而普通的房地产消费者却因为所购买的 “期房”与现房 之间存在着一定的差距（这些差距主要由于普通的房地产消费者掌握有关建筑业知识的有 限性）造成了心理上和经济上的双重损失。此外，一些房地产开发商在对现房销售时的房 价优惠打折等一系列的优惠活动，极大地损害了消费者的知情权。 　　二、加强房地产市场调控的对策 　　下面结合 2006 年度出台的国家对房地产业发展各方面的调控政策，具体分析一下加 强房地产市场发展的宏观调控政策。 　　1 、加强商品房结构规划的管理。针对我国少数大城市房价上涨过快，住房供应结构 不合理的问题，2006 年 5 月 17 日，《中华人民共和国测绘