噶米房地产成本与利润分析.docxVIP

附：我国房地产开发费用及销售收入分析基本情况及主要结论概述（详情请见原报告） 我国房地产企业开发费用及销售收入分析 基本情况及主要结论概述 一、数据来源及调查介绍 调查时间：2008年下半年。 本次调查共访问了北京、 上海、广州等9个城市的 62个开发商，涉及到81个房地产项 目。 在所有调查企业中，民营企业占到了 91.9%，国有企业占到了 8.1%。所调查的开发企 业中大、中、小型企业 1所占比例分别为 19.4%、54.8%、25.8%;调查所涉及的大、中、小 型房地产开发项目2所占比例分别为32.1%、35.8%和32.1%;开发项目的类型分别为：住宅 项目（77.8%）、写字楼项目（16%）和商业用项目（28.4%）。在调查项目中，70.4%的为毛 坯房；在调查时大部分项目已处于销售或完成销售阶段。 城市 公司数量 项目数量 北京 1 7 上海 29 30 广州 19 31 呼和浩特 5 5 划分大、中、小型开发企业的标准为：大型企业的年销售额在 30亿元以上；中型企业年销售额 10-30亿 元；小型企业年销售额 10亿元以下。 2划分大、中、小型开发项目的标准为：大型项目销售额在 10亿元以上；中型项目销售额为 5-10亿元； 小型项目销售额为5亿元以下。 青岛 4 4 西安 1 1 苏州 1 1 成都 1 1 深圳 1 1 总体 62 81 城市 项目数量 项目进展情况 北京 7 5个项目已完成销售并入住， 2个项目装修施工已基本完成， 2008年底将完成销售 上海 30 13个项目处于“交付使用中” ，17个项目处于 销售中” 广州 31 6个项目已交楼，6个项目处于 装修中，10个项目处于 施 工建设中”，2个项目处于“开始阶段” ，3个项目已完工，2 个项目处于“销售中” ，2个项目已销售完毕 呼和浩特 5 4个项目处于“主体工程封顶” ，1个项目处于“高层在建，小 高层园林景观规划中” 青岛 4 3个项目已入住，1个项目处于“销售中” 苏州 1 尾盘销售阶段 成都 1 规划设计阶段 、指标界定 主要指标界定 企业财务角度 支付流向的角度 总成本= 直接成本+运营 成本 政府（土地出让金）+其他成本补偿 总费用支出= 总成本+总税收 政府（土地出让金+总税收+非税收 费）+非土地成本补偿 总销售收入= 开发项目的全 部销售收入 政府（土地出让金+总税收+非税收 费）+非土地成本补偿+企业剩余 企业剩余= 总销售收入-政府所得-非土地成本补偿 “剩余”乒利润 前期工程,3.30% 前期工程, 3.30% 土地成本, 41.20% 三、总成本构成情况（81个调查项目） 开发间接 费,3.30% 财务费用， 6.89% 销售费用,6.49%不可预见费,3.08% % 公共配套设 施，0.40% 市政工程，_/\ 5.70% 项目直接成本构成 四、总费用支出（25个完成销售的项目） 五、总销售收入流向（25个完成销售的项目） 开发项目的全部销售收入的三个流向：政府（土地出让金 +总税收+非税收费）+非土地成本 补偿+企业剩余 占总成本比例 占总支山比例 占销西收入比例 直』妾成木 82.33% 5700% 50.1. fi% 运昔成本 17.^7^ 13.94^ 9 47^i 土地成木 37 1 3% 30.36% 23. 16% 63W% 49,42*^ 3H3 西％ 莒税收 26.06% 19.06% 114.2 1% 7F发环节税收 L 1 55^ HM）〔泪％ 2 64*^ 2 D0% 1 4 13^ 房产税Q30% 4 39% 0.05% 0 04^0 土地使用税 0.7 1 20 26^0 0 ) 5% (}. 1 2% 0眼％ 契税 9 1 JJ% 64 5 卫0勺％ 159 11卫％ 印花税 1 0.34*^ 0.25% 0. 1 7% 辛肯仙环节税收 炒4g LOO。,％ 23.43^ 17 06^ U的％ 营业及附加税 48 84^ 57 42^ 9 56% 7.60*!^ 5 37^ 企业所得税24 33^4 26 4()^ 7 7】％ 5.36^ 4 2 1% 土地给值税15 28^ 16 18练 6. 1 6% 4.09% 3.225^ 注： 样本量为踣 个项II： 这个项I【邢是椒止到调查H 口经完成的顼II,凸业及附加 税包括： 昔业税、城建税和附加税- 威文川=用成本+税收. 附： 一、调查介绍 调研区域 本次调查共访问了北京、上海、广州等9个城市的 62个开发商，涉及到 81个房地产项目。 城市 公司数量 项目数量 北京 1 7 上海 29 30 广州 19 31 呼和浩特 5 5 青岛 4 4 西安 1 1 苏州 1 1 成都 1 1 深圳 1 1 总体 62 81 企