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房地产投资环境研究 城市特征分析 徐州位于江苏省的西北面，华北平原的东南部， 与徐州接壤的有苏鲁豫皖四省，所以被称为“四省交 汇点”。 徐州的地形特点是“平原为主，丘陵相间”， 历来为兵家必争之地。 徐州现辖 2 市 4 县 5 区，幅员面积 11258 平方公 里，江苏第二；总人口 916.85 万，江苏第一，其中市 区人口 167.4 万，是淮海经济区的中心城市。从 2003 年开始，徐州连续两年荣登《福布斯》“中国大陆最 佳商业城市”排行榜；从 2004 年开始，连续两年被台 湾电机电子工业同业公会（简称电电公会）评为大陆 “极力推荐投资城市”，可见徐州潜力非凡。 徐州在长三角地位 其实一直以来，徐州以至所有苏北城市都没有纳入到“长三角经济圈”。最初在 1982 年 刚提出“建立长三角经济圈”的时候，这个长三角区域空间就是仅指上海、南京、宁波、苏 州、杭州。而到了后来，为了与其余两大经济圈（珠江三角洲和环渤海湾）竞争和维持高速 发展，才把这个圈扩容，增加到 16 个城市，包括上海、南京、苏州、无锡、常州、镇江、扬 州、泰州、南通、杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、舟山、台州，也就是今天的苏南和浙北， 而这 16 个城市亦成立了“长江三角洲城市经济协调会”。 直至在 2006 年，徐州、淮安、盐 城等苏北城市才向长江三角洲城市经济协调会递交“申请书”，争取做第 17 个长三角城市。 规划中徐州在长三角的定位，主要在集、疏、运。在长三角南面，有宁波这个“长三角 集装箱远洋干线港”，在东面有上海与无锡“区域性商贸物流中心”，在长三角规划中最难的 难题—运输，在东南面就有这 3 个城市负责，在西北面就由徐州负责。 在上面提到，徐州是 1 “四省交汇点”，徐州处于长江三角洲和环渤海湾两大经济圈的交接地带而且是国家级综合交 通枢纽，有承东接西、沟通南北，交通枢纽的优势，所以徐州就变成了这个经济圈的西北桥 梁（虽然合肥也将会申请加入长三角）。可以预见，徐州的交通道路网会日益成熟，而流动人 口也会日益增加。 徐州在江苏省地位 在 2003 年，江苏省政府正式批准南京、徐州、苏锡常三大都市圈的规划。徐州都市圈的 范围，包括徐州市、宿迁市及其所辖县市，连云港市及其所辖县，还包括安徽、山东、河南 部分市县。规划中提到，“徐州都市圈和徐连城镇发展轴要加强接受长三角经济区和环渤海经 济区的产业、技术扩散和转移；发挥承东启西、南引北联的区位优势，加强各城市间优势互 补，加快中国东部沿海“低谷”地区的发展；为国家中西部地区开发开放服务，推动陇海兰 新经济带加快崛起；充分发挥苏北地区后发优势，成为苏北地区首要的增长极和实施全省区 域共同发展战略的重要区域。”此定位，大大加强了徐州在江苏省中的地位，与它在长三角的 地位相当，就是担当江苏省的重要交通枢纽。陇海、京沪两大铁路干线在此交汇；京沪、京 福和连霍三条我国重要的干线高速公路在此贯通；京杭大运河穿境而过；徐州观音机场为国 家民航干线机场；鲁宁输油管道纵贯徐州，形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇 流”的立体交通体系。 除了交通，徐州在天然资源方面也在江苏省担当一个重要角色。徐州是江苏重要的煤炭 生产基地，年产煤炭 2000 多万吨；煤、铁、钛、石灰石、大理石、石英石等 30 多种矿产储 量极大；大理石、石英石等 30 多种矿产储量大、质量高，是华东地区资源富集且组合条件优 越的地区之一。 城市规划与定位分析 随着江苏省城市化总体发展战略的实施，《徐州市城市总体规划（２００３－２０２０）》 再编工作在 2005 经过批准。在城市空间布局的结构和形态的选择上，报告提出“紧凑的城市， 开阔的地景，设计结合自然”的原则，确定徐州未来城市发展的方向主要向东南和东部方向， 构成指状发展轴。沿交通轴，在合适的发展地带，布置“葡萄串”式的城镇组团。将交通轴、 “葡萄串”式的城镇走廊融入区域生态环境中，在良好的生态环境基础上塑造区域人居环境 的新形态。 构建城市地区山水格局，要体现彭城山色，彭城水色，从小范围的“群山环抱，一脉入