中原_金地季华路项目前期策略2轮报告.pdfVIP

金地季华路项目前期策略2轮报告 佛山中原事业五部Foshan.05.2013 上轮报告要点回顾  定位难点梳点梳理：7090限制性条件制性条件下、高高地价价成本的客户市本的客户市场基础0验验证  定位思路的条件性分析要点 11. 禅禅桂主城区域土地市场供求及特点对于客户置业比价体系的改变可能桂主城区域土地市场供求及特点对于客户置业比价体系的改变可能 2. 地王项目的开发模式的突破案例分析和借鉴 3. 季华路开发价值成长周期的分析 44. 分产品线市场目标客户结构分产品线市场目标客户结构、置业特征置业特征、物理特征分析物理特征分析  定位突破的策略思路 11. 基于现有市场验证和客户需求特征下的产品线升级策略基于现有市场验证和客户需求特征下的产品线升级策略：通过产品通过产品 （（户型户型））创新创新 进行客户升级，即捕捉实际面积功能需求在90平米以上的客户群 2. 缩小产品跳差、强化标杆产品线溢价作用的产品方案策略：90平米以下以89平 米米33房为主房为主 （（少量少量6060-7070平米两房平米两房）；）；9090平米以上仅设置平米以上仅设置143143平米平米44房产品房产品 3. 定位包装和营销操作上的“豪宅化”溢价策略 上轮前期策略要点回顾上轮前期策略要点回顾 关于开发的节奏和基调问题关于开发的节奏和基调问题 快开发节奏快开发节奏，同周期内金地天玺同周期内金地天玺、名峰双项目营销名峰双项目营销 运作；品牌价值继承和印证 继承金地继承金地 中端定位满足快销；高端形象支撑溢价 天玺、名峰一脉相承，解决市场快速认知、认同 快开发节奏，确保启动开放的强现场呈现 营销展示就是产品力营销展示就是产品力，区隔万科区隔万科、雅居乐雅居乐、星星星星 2013-2014 规划力量强释放周期：强中心、中轴线 把握周期 2013-2014 主城中心板块产品结构升级的周期 20142014 季华路核心段价值爆发在季华路核心段价值爆发在66-77路路；品牌品牌、 规模综合体项目集中度入市 产品策略产品策略：：价格与速度平衡点价格与速度平衡点 类型类型 户型户型 建筑面积建筑面积 面积面积 面积比例面积比例 套数套数 首置 两房 70 13332 8% 190 首置 小三房（单套房） 89 103323 62% 1161 再改 四房（双套房） 143 49995 30% 349 166650 100% 1736  90以下及90以上之间，不做过多产品线细分：90平米以上，纯粹只做143平主流再改， 解决2个问题，一是销售速度（改善型客户需求集中度），二是档次定位溢价支撑 （缩小90平以下及以上的价差，带动90平以下单位溢价）  产品线落地建筑方案做纯粹的可能，支撑定位高形象  9090以下以下，少量少量7070平平22房房，解决客户吸引解决客户吸引 （（季华路最低总价高品质住区的进入可能季华路最低总价高品质住区的进入可能））， 以及客户挤压至89平消化(70平2房的上跳型购买） • 价格要求及市场条件满足之下，2万平米商业做全街铺（2层）的产品方向，在此不做赘述。 客户定位客户定位：：产品产品与客户相呼应与客户相