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旅游地产策划规划设计应该关注的七大 因素----盛方咨询 因素一：品质优先——旅游地产离不开旅游与地产的形态 组合，笔者以为，狭义上的旅游地产早已存在，任何为旅游 服务的基础设施，如游客中心、饭店、娱乐设施等均可纳入 旅游地产范围，而广义上的旅游地产则延展了很多，包括新 火的旅游业态，如产权式酒店，分时度假酒店等等，近来更 是发展了一批依托旅游景观或旅游产品建设的高档公寓、酒 店、会所等。从开发主体上看，旅游地产建设方无外乎两个， 其一是以旅游开发为主的企业，由于旅游项目投资汇报周期 普遍较长，因此希望通过地产开发或土地运作加快资金回 笼。其二是以地产开发为主的企业，核心诉求是土地和房地 产，旅游产品不过是提升土地价值或房地产价值的手段之 一。笔者认为，旅游地产本无原罪，特别是对于提升旅游服 务质虽有直接推动作用的旅游基础服务设施，更是应大力提 倡。通过旅游产品和旅游资源来提升环境、改善民生，进而 促进土地增值本身也没有错。但是作为旅游行业来说，一定 要把握自身的行业重点，保持一份清醒和理智。对于依托已 有的、特别是具有一定稀缺性和垄断性的自然或文化旅游资 源，在其周边进行旅游地产开发， 应本着审慎、克制的原则, 切不可饮鸩止渴，与虎谋皮，甚至狼狈为奸。降低了旅游资 源品质，无异于断送了旅游业可持续发展的前景，成为旅游 业的一枚苦果。 因素二：产品优化一一旅游与地产是最近一两年来最热的两 个彳丁业，关于旅游地产的定义，业界尚未达成共识，流动的 业态与固定的业态嫁接后产物究竟是什么，恐怕仍需要时间 去检验。国务院去年发布的《关于加快旅游业发展的意见》 ， 对旅游业的地位与作用给予了历史性的突破，明确了旅游业 战略性产业的地位，与此同时，《意见》更是赋予了旅游业 入民群众满意的现代服务行业 ”的定位，可以说旅游行业迎 来了一个空前大发展的历史机遇。反观房地产行业，近年来 已经成为为富不仁、巧取豪夺、贪污腐败、强奸民意的代名 词，不夸张的说，房地产行业已经被广大人民众完成了 妖魔 化”的定义。不论旅游地产如何包装， 其产品与国家大力引导 的保障性、民生性住宅相去甚远，仍然是以投资为主体的高 档产品。特别是以自然资源为依托的旅游地产，不可避免的 有把优质旅游资源变为权贵们后花园或阳台的嫌疑。 因素三：土地价值一一土地具有双重属性，首先是其本身的 生产承载性，再者是其具有潜在增殖性。在旅游地产项目的 开发过程中，土地的潜在增值性是实现企业目标的关键点。 同时，准确的预判土地的增值潜力，从战略上判定土地的开 发价值，将能够有效平衡政府、 企业、居民三方的利益需求， 达到土地的战略价值和经济价值的统一。为此提出旅游地产 开发过程中的 生地四大价值学说”。其一：土地的景观价值 论。景观打造是旅游地产开发的先决条件。景观价值主要蕴 含在土地的生态物种、 土地坡度坡向分布、景观天际线形态、 水域生态环境等方面。其中，优良的植被生态是一个地块具 备景观价值的基本条件，如果该地块植物物种配比状态优 良，可利用水资源充足，便首先可确定其开发的基础景观价 值。其次，从地块景观营造的空间角度分析，实施坡度坡向 对景观的影响力分析、景观天际线的形态营造、游客的景观 视野角度分析。对地块景观价值的判断，需从多角度出发， 依据因素权重，实施复合研判。土地的景观价值预测，将为 项目中的旅游吸引物构建提供重要依据，是实现综合土地价 值的前提；其二：土地的居住价值论。在旅游地产项目开发 中，土地的核心功能是附着其高品质的居住生活空间，所以 在土地的综合价值衡虽中，居住价值所属的权重值较大。其 中，土地的平整性、地块的完整性、适宜建设的土地规模， 以及景观视野情况等因素都会影响其居住价值。在实践过程 中，主要通过对可建设用地的规模测算、地块的景观附加值 测算以及土地的功能承载预判来测定土地可附着的最佳居 住价值。通过对土地居住价值的衡虽，可以有效地判断地块 开发的核心物业类型，同时能够对旅游地产开发的前期效益 测算提供重要依据。土地的居住价值衡虽是构成土地潜在升 值空间的关键要素；其三：土地的商业价值论。土地商业价 值未来将主要影响经营性物业的开发。在旅游地产项目中， 经营性物业的开发形态和经营模式是实现土地增值的重要 因素。在一个成功的旅游地产项目中，经营性物业必定扮演 了旅游吸引物和综合服务体的双重角色。其中，地块的选择 和甄选是关键因素，依据不同的环境和土地形态，可开发水 上街市、文化商圈、艺术街区、 PUB集群、夜间休闲综合体 等不同的旅游经营物业模式。同时，在实现其商业价值的过 程中，文化要素的融入是成功的关键。对文化的深入挖掘、 精细化融入是每个成功的旅游商业模式成功的必要条件。因 此，融入了文化内涵的商业模式是实现土地价值最大化的重 要保障；其四：土地的