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一般买卖合同纠纷案 陈良清 孙永福 【要点提示】 优先购买权是基于租赁合同关系而产生。但是在具体案件审理中，不仅需要对原告的诉请 进行审理，还要对合同的基础事实进行判断。如基础合同本身违反强制性规定无效，将导致原 告的诉请失去法律和事实依据。 【案 情】 原告：阚宗启 被告：徐州市贾汪区汴塘镇阚山村村民委员会 第三人：阚宗辉 1984 年，全国农村实行联产承包责任制，被告集体所有的农业机械被逐渐处理，原拖拉机 机房闲置。 1995 年 10 月 1 日至 2003 年 10 月 2 日，原告三次与被告签《合同书》，规定原告 承租被告原拖拉机机房，租赁期限至 2005 年 10 月 2 日，同时明确双方权利、义务。 2005 年 7 月 21 日，被告两委会讨论会议记录为：机房经研究处理卖掉，够 ( 足够 ) 四口宅基地 ( 用地 )3 万 元( 价值 ); 四口宅基地 ( 四至) ，( 阚) 士忠屋后一条路 6 米宽，后 15m宅基地， 宅基地后 6m宽路， 路北一排房子，共四口屋，出售 3 万元，东西宽 30m，南北以阚士忠东墙为准，西边以阚宗凯 屋东墙为准，拖拉机房后墙 5m电话线杆往北 10.5m。2005 年 7 月 22 日，原、被告签订《房屋 暂用合同》，规定被告两委会研究“把原拖拉机机房卖掉，无论卖给谁，在不影响盖房情况下， 允许阚宗启使用一年”。同日，被告与第三人签订《原阚山村拖拉机机房购买合同》，合同规 定：“拖拉机房及院墙由阚宗辉处理，价值 30000 元。四至明确，如建两排房屋，中间必须通 两条路宽 6m，如建一排房屋则按四至执行。 允许阚宗启使用机房一年， 至 2006 年 7 月 22 日。” 合同规定的使用期限届满后，阚宗辉要求阚宗启搬出交还房屋。阚宗启以被告签订的《原阚山 村拖拉机机房购买合同》剥夺其优先购买权为由拒绝搬出。 原告阚宗启于 2008 年 1 月 3 日向徐州市贾汪区人民法院起诉。 要求依法确定被告与第三人 签订的《原阚山村拖拉机机房购买合同》无效。原告阚宗启认为，原、被告自 1995 年 10 月 1 日起确立租赁关系，租赁期限至 2005 年 10 月 2 日止，原告一直承租被告拖拉机房。 2005 年 7 月 22 日，被告与第三人签订《原阚山村拖拉机机房购买合同》时，在其租赁期间。原告在同等 条件下有优先购买拖拉机机房的权利。而被告未在法定期限告知原告，擅自出售其合法租赁的 拖拉机机房，明显剥夺其优先购买权。应确认被告与第三人签订的《原阚山村拖拉机机房购买 合同》无效。 被告阚山村委会辩称，原告与被告及第三人签订的五份合同分别形成了租赁关系、暂用房 屋关系和房屋买卖关系，且均有两委会会议记录为证。被告与第三人签订的《原阚山村拖拉机 机房购买合同》是否剥夺原告优先购买权，请求法院依法确认。 第三人阚宗辉述称， 自 1995 年 10 月 1 日起，原告一直承租被告原拖拉机机房属实， 但 2005 年 7 月 22 日，原、被告签订《房屋暂用合同》，原告自 2005 年 7 月 22 日起借用一年。原、被 告由租赁关系变更为借用关系，原告已自愿放弃优先购买权。被告与第三人签订《原阚山村拖 拉机机房购买合同》合法有效。 【审 判】 徐州市贾汪区人民法院审理后认为， 被告所有的拖拉机机房及院落虽系在 1984 年农村实行 联产承包责任制以前建造的，但所占用土地为农村集体所有的土地。自 1995 年 10 月 1 日起， 被告将原拖拉机机房及院落租给原告长期使用，期限至 2005 年 10 月 2 日。2005 年 7 月 22 日， 原、被告又以《房屋暂用合同》将双方租赁关系转变为借用关系。