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物业管理思路与目标 依据集团的管理要求和物业管理运作需要，我个人认为物业部将 工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次 装修管理、迎接业主迁入新居等） 和常规管理三部分。 按照轻重有序、 科学实效的原则，拟定如下管理 工作计划 一介入期 根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各 项前期准备工作： （1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入住后口实不符导致纠纷； （2）配合地产项目部对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议； （3）参与地产项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建 议；对智能化系统提出专项建议；对给排水、电力供应、消防、安全 防范、水景、标识系统、管送气系统（博览城暂无） 、公共配套设施、 管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议； *（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试； （5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理； （6）配合销售部作物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通； （7）业主入住前（博览城自营区），先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告； （8）收集装修、装饰材料供应商， 以及相关设备厂家的信息 （厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应； *（9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理 流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率， 使业主在售后质量 维保方面的诉求能够得到及时的解决； （10）建立与社会专业机构的联系， 开展如通邮、 通水、电、气、 电话申请等准备工作； （11）与集团公司确定物业公司人员配置、培训计划的制定与实施； （12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入住时发放给业主）。 （13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查 积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下， 在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准， 使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。 3、按规范实施接管验收 充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对博览城物业的 了解，本着 “对业主负责，对集团负责 ”的宗旨，对博览城进行严格、 细致、全面的接管验收。 4、介入期管理工作计划表 序 前期介入参 1、项目实地考察、研究规划设 一 项 目 内 容 时 间 号 计意图，掌握工程施工现状； 与规划设计和 建设 2、从物业管理的角度提出合理 化建议。 拟订物业管 理服务方案 二 组建物业管 理服务队伍 三 完善管理及 办公条件 四 制定管理规 章制度 五 对业户的宣 六 传及对员工的  1、总结同行业物业管理服务的 成功经验； 2、对项目深入调查研究； 3、针对特点拟订管理方案。 1、物业处组织架构的建立、相 关人员的招聘； 2、人员培训； 3、人员上岗。 1、安排管理用房； 2、安排员工宿舍； 3、管理物质装备。 1、制定或完善切合实际的各项 制度； 对二次装修需知进行口头宣导、 书面宣导，现场指导、培训。 培训 物业的验收  1、根据标准，逐项检查发现问 与接管 七  题督促整改； 2、与开发商办理书面移交手续， 做好工程遗留问题备案。 1、收集档案资料； 业主档案 2、科学分类； 八 建立与管理 3、建档； 4、运用。 二入住期 1、高效便利办好入住 入住期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面， 为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此要好如下几项工作： （1）与销售部配合，告知业主详细的入住流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备； （2）配合集团销售部合理安排业主的入住时间，加强节假日的入住办理；入住服务； （3）一条龙办理入住手续，随到随办，与集团销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务； （4）事前联系供气（博览城无）、供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便业主入住； 2、提供入住期的便民服务措施 （1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项 目的咨询答疑、装修咨询等； （2）通过公开招投标方式引入 4～5 家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规装修