【运营】交付项目后评估专题报告.pptVIP

市场波段 上升期 持平期/下行期 推售节奏 低价入市/差房源先推出/低开高走 高价入市/优质房源先推出/高开低走或高开平走 原因 1. 低价入市，保证首开热销；2. 价格成长与市场上升波段一致，价格具有上升潜能和空间；3. 优质房源后续加推，品质形象不断提升； 1. 高价入市，树立价格标杆；2. 优质房源优先抢占市场先机；3. 优先取得利润和溢价，节省资金时间成本；4. 为后续房源降价和促销预留一定的价格空间； 成功项目 南京紫郡（低开高走） 俊园（优质房源位置先推出）、昆山紫郡 反思项目 馥华里（优质房源做低价格先推出） 常州紫郡（优质房源位置后推出） 推售节奏-优劣房源推售节奏应与市场波段相匹配 要对未来推售的市场波段准确研判； 推售房源节奏应当根据市场波段相匹配； 大盘项目（如南京紫郡）产品推售调整空间大，抗风险能力强；小盘项目相反 量价实现 思考点1——同样市场波段下，哪些户型抗风险能力最强/溢价能力更强 产品价值排序—不同类别产品，抗风险户型不同 项目 产品类型 户型 供应量 月均去化 去化周期（月） 单价 产品评级 澜桥 高层 85 400 43 9.3 5924 1 高层 98 134 26 5.2 6038 2 高层 108 266 23 11.6 5998 3 高层 133 272 13 21 5508 4 高层 137 68 17 4 5664 4 紫郡 高层 85 450 58 8 5813 1 高层 95 136 9 14 5526 2 高层 109 204 12 16 5308 3 高层 120 180 5 40 5192 4 高层 133 68 22 3 5219 4 俊园 高层 87 461 32 14 7215 1 高层 98 160 11 15 7050 3 高层 108 189 11 18 7523 3 高层 122 167 7 24 7351 3 高层 133 65 5 13 6897 3 帝景 高层 90 310 17 18 8416 3 高层 115 62 31 2 11799 1 高层 190 358 20 18 12226 3 半岛 高层 88 395 13 30 7262 4 高层 92 404 19 21 7648 3 高层 126 34 4 9 7944 1 高层 131—136 103 4 24 7962 3 明星产品——市场接受度高、溢价能力强 金牛产品——主力户型产品、去化速度一般 婴儿产品——去化速度一般、价格表现一般 搜狗产品——滞销户型 项目 类别 明星 金牛 婴儿 瘦狗 澜桥 乐居 85 98 108 133、137 紫郡 乐居 85 95 109 120、133 俊园 乐居 87 　 98、108、122、133 　 帝景 尊享 115 90、190 　 　 半岛 圆梦 126 92 131、136 88 乐居产品，抗风险户型排序:85＞98 ＞108、109 ＞120 、133、137 ； 尊享、圆梦产品，抗风险户型排序:115、126＞90、190 ＞131、136 ＞88 ； 项目 产品类型 户型 供应量 月均去化 去化周期（月） 单价 剔除精装单价 高层洋房差价比 去化率 库存量 库存比 产品评级 上海香溢澜庭 精装公寓 65 4 1 2 18289 17089 　 83% 2 50% 4 精装公寓 85 76 7 7 19690 18490 　 64% 27 36% 3 精装公寓 113 82 14 6 18935 17735 　 100% 0 0% 2 叠墅 155 247 13 19 21548 21548 8% 98% 0 0% 1 上海馥华里 洋房 113 53 3 16 18717 18717 29% 98% 1 2% 1 洋房 130 143 10 15 16995 16995 17% 98% 2 1% 2 洋房 144 109 6 17 19125 19125 32% 57% 47 43% 4 公寓 80 22 11 2 13063 13063 　 100% 0 0% 2 公寓 90 285 24 12 14915 14915 　 100% 0 0% 1 项目 明星 金牛 婴儿 瘦狗 澜庭 叠墅155 精装公寓113 精装公寓85 精装公寓65 馥华里 洋房113 洋房130、公寓90 公寓80 洋房144 产品价值排序—不同类别产品，产品溢价能力不同 溢价能力排序: 控制总价、面积的高附加值洋房（113）＞大面积高附赠洋房（130） ＞90公寓＞ 65、80公寓； 下行波段市场，提高抗风性及保值性产品的配比； 乐居型系列产品，