【深度的报告：仅10年成就物流地产“霸业”普洛斯秘诀何在？】.docVIP

【深度报告：仅 10 年成就物流地产“霸业”普洛斯秘诀何 在？】 要点 作为现代化物流地产界毫无争议的霸主，普洛斯在其 2003 年入主中国后， 仅 10 年的时间内便由 14 万平方米地产起家，增长百倍至 1500 万平的物业资产，即使将前十名其他企业 拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二，而各大物 流、电商、高端制造业也争先欲成为其客户。同时收入盈利 增长稳定，目前市场占有率遥遥领先，是绝对的第一位。根 据公司 2016 年年报，公司实现了 7.77 亿美元的收入，同比 增长 10%；并实现 7.19 亿美元的归母净利润， 同比增长 48%。另外，公司在中国区总资产为 122 亿美元，总开发面积达 2670 万平方米，其中建成面积为 1490 万平方米，在建面积 1170 万平方米，并另外包括 1210 万平方米的土地储备。 在众多光环背后，作为一个外资完全控股的地产商，普洛斯为何能在房地产这一政府高度把控的行业做的风生水起？其在中国如此成功的秘诀究竟是什么？是否有值得我国企业借鉴之处？本篇研究报告通过对于普洛斯的成长轨迹、资产结构、商业模式等方面做出深刻剖析，希望能对我国仓储物流地产相关企业研究提供有价值的参考，同时也帮助投资者更好的了解我内物流地产企业，提前关注并下注有潜力成 为“下一个普洛斯”的投资标的。 以下为报告正文： 一、普洛斯简介 “普洛斯”，英文名 GLP （ Global Logistics Properties ） ,一家在中国拥有最多仓储物流土地及物流产业园的企业，总面积 超过 1500 万平方米。从公司官网提供的中国市场土地份额图上来看，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二。 让人最感到惊讶之处便是，普洛斯作为一个外资控股的企业，居然在地产这样一个以拿地为主要竞争力、并相对更加为政府所掌控的行业中左右逢源，甚至做到行业绝对的龙头。而这其中的缘由便要从普洛斯发展的历史轨迹以及其与中国市场的种种联系说起。 （一）两个普洛斯？ “普洛斯”这个名字，虽然在物流地产界早已鼎鼎大名，但 对于外界而言，却总是会有“两个普洛斯”的印象存在，时 常将 GLP 与 Prologis 两家企业混淆。 尤其是从英文名上来看，由于后者的英文发音与“普洛斯”更为接近，更加造成了识别上的误差。简单来说，两者的区别： 1.GLP （ Global Logistics Properties ，现中文名“普洛斯” ）： 本篇报告的研究对象， “普洛斯”。曾经作为 Prologis 的中国 与日本的分支业务，于 2008 年 12 月 24 日被 GIC 全额收购 股权及债权，自此从 Prologis 分拆出来单独发展。目前业务 遍及中国、日本、美国和巴西，是亚洲第一、全球第二的物 流地产企业。 2.Prologis （现中文名“安博置业” ）： GLP 从前的母公司，在 GLP 分拆出去之后于 2011 年与安博 置业（ AMB Properties ）合并，成为全球第一大的物流地产 企业。随后其英文名沿用 Prologis，而中文名则改为 “安博”。 目前业务遍及北美、欧洲、亚洲等超过 20 多个国家和地区。 （二）普洛斯历史发展轨迹： 成立于北美， 背靠新加坡财团， 发迹于亚洲 1.成立于北美，挟资本之势全球扩张 1991 年，Prologis 的前身，Security Capital Industrial Trust (SCI) 在北美成立。当时公司的投资领域较为多元化，既包括工业 用地，也包括商业及写字楼盘等地产业务的开发。最终，为 了降低空置率，提高运营及资金回笼效率，公司选择与美国 其他房地产企业区分开来，专注于当时由于美国经济高速发 展而出现大量需求的物流地产细分行业。 而于此同时，经 济全球化的浪潮袭来，越来越多的美国国际化企业需要全球 性的物流仓储网络布局来帮助他们全球铺货，完成快速扩 张。而 SCI 则抓住了这次机会，借助全球化物流概念顺利在 1994 年于纽约证券交易所 （NYSE ）上市，并于 1998 年正式 改名为 Prologis 。 2.染指亚洲市场，进军日本和中国 而借助资本之势， Prologis 通过全球并购以及美国企业全球扩张的机会，将自己的触手伸向全世界，而亚洲，尤其是才刚加入 WTO 不久的中国，在政策及政府的推动下，正如火如荼的开始新一轮全球贸易的大动作。巨大的市场需求以及 物流仓储作为贸易的刚需属性，强烈的吸引着 Prologis 的目 光。 2001 年，Prologis 首先进入美国企业更为熟悉的日本市 场，并同时隔海观望对面的这一全球瞩目的庞大市场，以寻 求最好的切入时机。 最终， Prologis 在 2003 年迈出了其进 入中国的第一步，选