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物业管理纠纷案件分析讨论 物业管理纠纷案件分析讨论 随着城市化进程的加快， 房地产热的持续升温， 商品房在建 面积的逐年扩大， 物业管理已成为社会新兴行业和朝阳产业。 与此同 时，因物业管理纠纷而引发的诉讼案件也呈逐年上升趋势， 且物业管 理活动中民事主体多，法律关系错综复杂、案件类型日趋多样化，而 相应的法律法规不够完善具体， 因此给审判工作带来诸多难题， 如何 有效地预防解决此类纠纷， 使广大居民有一个正常生活秩序， 是摆在 我们面前的一个新课题，因而有必要对此类案件作深入分析探讨。 一、案件特点 案件数量逐年上升， 在民事案件中所占比例加大。 由于新建小区均实施了物业管理， 物业公司与业主之间因管理和服务难免产生各种矛盾纠纷。以松山区为例， 20xx 年松山区人民法院共受理物业管理纠纷案件 47 件， 20xx 年受理 126 件， 20xx 年受理 96 件，年均递增约 40%，在民事案件中所占比例也在逐年加大。 案件类型多样化， 法律关系复杂。 由初期的简单追索物业费 纠纷，发展到与物业相关的多种类型案件， 既包括物业管理上的纠纷， 如收取物业费、公共费用分摊、业主财产丢失引发的财产损害赔偿等， 又包括业主管理内部事务纠纷，如业主及业主委员会选聘物业公司、 维修基金的使用管理等， 还包括部分因物业用房、 小区公共设施权属 引发的侵权纠纷，其中绝大多数仍为业主拖欠物业公司物业费纠纷。 1 / 6 上述案件涉及业主与物业管理公司的物业管理服务合同关系、 侵权关系，又涉及房产开发商与物业管理公司的关系、 业主委员会与物业管理公司的关系等，法律关系复杂。 涉案标的额较小，审理难度加大。拖欠物业费引起的纠纷，涉案标的额一般都在千元以下， 有的标的额在一二百元， 但由于双方摩擦大，矛盾积怨深，各执一词，互不相让，造成案件审理难度大。 业主败诉和解多，自身维权困难。在物业纠纷案件中，一些业主之所以拒交物业费， 多为对物业公司管理服务不满意， 认为物业公司只收钱，不服务或服务不到位，管理不善。但由于许多业主缺乏证据意识，平时不注意收集、保全证据，在诉讼中经常会遇到举证不能，因而其抗辩理由很难获得法律支持， 审理结果多以业主败诉或与物业公司和解。 集团性诉讼增多， 存在群体性纠纷的隐患。 物业管理涉及千 家分户，业主均是利益共同体，在小区内带有普遍性，很多业主处于 同一社区或同一案件背景之下， 会形成共同的利益圈， 在发生纠纷时， 有时会以小区为单位， 业主对纠纷达成一定的共识， 通过群体性行为 方式进行诉讼， 给物业公司和法院施加压力， 处理不当极易引发连锁 反应，形成群体性纠纷，影响社会的和谐稳定。 二、产生原因 法规不尽完善。这是导致当前物业纠纷增多的根本原因。 20xx 年国家出台了有关商品住宅区的《物业管理条例》 ，在一定程度 上规范了物业管理，但在《条例》中就物业管理缺乏明确的责任界定 2 / 6 和具体操作细则，法规过于笼统，弹性条款多，操作性不强，对物业 管理行为规范不足， 约束不力，难以规范和解决当前物业管理中不同 利益主体间引发的矛盾，使许多亟待解决的问题无法在《条例》中找 到相应依据，目前的民事法律中无专门调整物业管理的规定， 只能依 据《民法通则》、《合同法》、《消费者权益保护法》，依据有关部门和 地方性法规进行处理。 因此要尽快完善有关物业管理法律法规， 为解 决物业纠纷提供法律上的保障。 物业服务存在瑕疵。 有些物业公司凌驾于业主之上， 小区成为物业公司的独立王国，无视业主权益，甚至随意侵害业主权益，不能严格按照相关规定提供优质服务， 有的卫生保洁脏乱差、 绿地绿化疏于维护，有的公用设施缺乏及时维修保养，有的只收费不服务，或者多收费少服务，甚至采取停水停电停气等不当手段强迫业主缴费。 物业合同不公平不对等。 业主与物业公司签订物业管理合同时，通常都是由物业公司提供格式合同， 合同内容往往对物业公司的义务约定得比较模糊、笼统，有些多款则明显属 “霸王条款 ”，业主很难进行有效监督，而对业主的规定则细之又细，非常明确。双方在合同的权利与义务约定不公平不对等，双方的责、权、利不清晰，为日后的纠纷埋下了隐患。 部分业主消费观念、消费意识不高。有的业主少付费，却希望享受最好的服务， 甚至只享受服务而不缴费， 个别业主恶意拖欠物业费，或对物业服务稍不满意则坚决拒交。另外，一些业主还有盲目从众心理，听说邻居有人不交物业费就跟着效仿，有人不缴，我就不 3 / 6 缴，能拖则拖，能赖就赖。 业主委员作用未有效发挥。 业主委员会对物业公司有审查监 督权利，但在日常生活中，对物业公司的行为，有时听之任之，对违 约行为和侵犯业主权益行为未及时介入或加以制止， 也是导致物业纠 纷多发的一个主要因素。 三、预防解决对策 针对物业管理