招商管理新规制度.docxVIP

招商管理 招商团体管理 招商人员招聘及团体组建 在新项目开业前12个月，集团商管企业招商部负责编写新项目招商、营运人员编制及到岗时间后报集团商管企业人力资源部。和当地商管企业共同编制招商、营运人员岗位职责，开展人员招聘和团体组建。 主管级以下招商及营运人员由当地商管企业负责招聘， 报集团商管企业人力资源部立案。主管级（含主管）以上招商及营运人员由当地商管企业初试后，经集团商管企业人力资源部及招商部复试后录用。 新项目开业前10个月，招商、营运（除总服务台）人员全部到位。营运人员到岗后至项目开业前3个月，编入招商队伍参与招商工作。 招商部文员需熟练使用CAD及图片处理软件。 招商人员培训 新项目开业前9个月，集团商管企业招商部负责对当地商管企业开展以下培训： 新项目解读培训 ：对招商、企划人员进行新项目解读培训。培训内容为：万达广场整体建筑介绍、主力店业态组合、步行街业态计划、步行街租金及招商政策、招商时间进度要求。 商业地产基础知识培训：对全体进行商业地产基础知识培训。内容为：商业地产基础知识定义、中国外购物中心发展及现实状况、万达广场发展历史及最新形态特点、购物中心术语解读。 招商管理制度培训：对招商人员进行招商管理制度培训。培训内容为：招商管理制度、工作步骤、协议审批步骤等。 招商统一说辞培训 新项目开业前8个月，集团商管企业招商部负责对当地商管企业招商、企划人员进行招商统一说辞培训。培训内容为：招商问题解答、招商分工、招商工作进度安排、步行街业态表述、万达广场特色介绍。 招商人员考评 当地商管企业依据招商人职员作表现，上报转正人员名单及相关材料，集团商管企业招商部依据其工作表现审核招商人员转正意见，表现突出者可提出晋级意见。 依据集团招商奖励政策，当地商管企业提报招商奖金及分配申请，集团商管企业招商部依据招商完成情况及招商人职员作表现，审核奖金分配方案。 市场调研 市场调研工作界定 新项目摘牌后，依据集团商管企业拓展部提出项目筹建进度，招商部参与由集团商管企业拓展部组织各部门展开市调工作，参与调查部门有集团商管企业招商部、人力资源部、物管部、当地商管企业。 市场调研内容 项目所在城市总体概况：城市经济发展水平，各项经济指标数据，人口总量及分布，城市未来发展计划等。 城市零售业发展情况 各关键商圈情况，不一样业态在各商圈分布情况、业态定位及组合、规模、 数量、面积百分比、经营情况，各商圈形成和发展历程，未来发展计划等。 同类竞争对手分析 基础情况，总面积，计划布局，业态面积配比，档次定位，开业时间，历史经营情况，消费环境，消费结构（客层定位），租金价格或合作条件，相关费用（物业管理费），人力资源费用、品牌情况，服务管理、停车位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等。 项目周围环境调研 项目所在地理位置、项目规模、周围环境，交通情况，3-5公里半径人口数量结构和特征、商业设施、服务设施、市政设施、 小区数量、入住人口、居住户数、人均收入、人均消费支出、消费特征、 物业情况（计划部提供包含住宅、酒店写字楼、商业全方面情况），工程进度时间等。 对在经营租赁物业租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳方法、前期优惠政策等进行搜集分析。 市场调研工作计划及实施 每次市场调研时间安排为5－7天，根据不一样调研内容对人员进行分工。经过查询网上信息和当地政府相关汇报，搜集所需要各项数据指标。经过调查问卷和实地考查，了解各关键商圈和竞争对手情况，和项目周围环境情况。 市场调研分析结论 依据各部门市场调研搜集数据进行分析，得出调研结论，形成市调汇报。以此作为项目定位、商业业态计划、租金标准测算、物管费测算、招商宣传推广费预算、组织架构编制依据。 定位、计划和步行街商业业态计划 万达广场定位、计划 新项目总体计划设计完成后，集团商管企业招商部参与新项目总体定位和计划格局研讨并提出提议。集团商管企业招商部负责确定步行街商业业态计划和招约定位。 步行街 商业业态计划 在集团计划研究院对新项目制订初步商业计划后，依据市调汇报及发展部提供相关数据，集团商管企业招商部负责草拟新项目步行街商业业态计划方案，和厨房点位和上下水预留位置图。 新项目步行街商业业态计划包含步行街商业定位、业态面积占比、各业态在步行街分布、目标品牌等。 新项目步行街商业业态计划形成后，由集团商管企业招商部提报集团商管企业论证，集团商管企业总经理、分管副总经理、当地商管企业参与论证。经讨论、调整后计划报集团领导审批。 步行街商业业态计划一经确定，当地商管企业必需严格实施。若实施中有调改意见须提报调改方案，经集团商管企业招商部审核后报集团商管企业审批，审批后调改方案方可实施。 新商业项目整体计划设计及步行街内装设计跟进 在集团计划研究院对新项目进行计划设