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怎么确定建筑物的专有部分 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋 , 以及车位、摊位等特定空间 , 应当认定为物权法第六章所称的专有部分 : ( 一) 具有构造上的独立性 , 能够明确区分 ; ( 二) 具有利用上的独立性 , 可以排他使用 ; ( 三) 能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋 , 且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖 合同中的露台等 , 应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 b5E2RGbCAP 本条第一款所称房屋 , 包括整栋建筑物。 【解读】 (1) 专有部分是建筑物区分所有权制度的基础性概念 , 其应具备的特征 为: a. “具有构造上的独立性 , 能够明确区分” , 判断标准主要是此专有部分与彼专有部分是否能够明确区分 , 就房屋而言 , 此套房屋须以墙、天花板、地板等与彼套房屋分开 , 就车位、摊位而言 , 此特定空间须以四条线为基础组成的立体空间与彼特定空间分开 ;b. “具有利用上的独立性 , 可以排他使用” , 判断标准主要是有独立的出入口 , 即通常所说的门与公共空间相通 ;c. “能够登记成为特定业主所有权的客体”,判断标准主要是看是否在登记机关的登记簿上有记载。 p1EanqFDPw 关于“能够登记”的把握 , 由于我国的房屋登记体制正在重构 , 登记制度不完善 , 有的地方登记机构对房屋之外的部分还不