{营销策划}西安某商业项目的营销策划方案.pdf

{营销策划}西安某商业项 目的营销策划方案 目录 前言………………………………………………………… （3） 市场分析…………………………………………………… （4） 一 、项目背景…………………………………………… （4） 二 、西安市场商业现状………………………………… （5） 三 、康复路批发市场发展历程…………………………… （6） 四 、西安投资市场发展现状与趋势……………………… （7） 五 、市场核心问题呈现…………………………………… （8） 六 、打造本案之市场方向………………………………… （10） 七 、市场致胜策略的必然性……………………………… （12） 项目定位总体战略与策划思路………………………… （14） 一 、项目开发目标……………………….….….……… （14） 二 、项目原则及思路…………………………………… （16） 三 项目整体定位概念………………………………… （17） 四 项目竞争策略与作用……………………………… （18） 五 提升本案定位之思路………………………………… （22） 市场分体定位与产品规划……………………………… （24） 一 、项目基础状况概括与商圈概况…………………… （24） 二 、项目区域商业环境分析…………………………… （25） 三、项目 SWOT 分析……………………………………… （26） 四、市场分体定位……………………………………… （27） 五、项目建筑规划建议…………………………………. （36） 营销推广计划与实施………………………………… （39） 一 、宣传目的与实施计划…………………………… （39） 二 、前期媒体统筹安排……………………………… （44） 三 、销售推广方案…………………………………. （46） 四 、销售阶段推广途径……………………………… （51） 五 阶段销售目标及控制…………………………… （54） 经营管理推广计划…………………………………… （57） 一 、构建招商成功因子…………………………… （57） 二 、目标市场与品牌比例…………………………… （60） 三 、商户去化策略与操作程序……………………… （63） 四 、经营管理策略…………………………………… （69） 五 、经营管理实施方案………………………………… （72） 前言： 对西安市场进行了为期一个月的调研，在此过程中对各大商业状 况有着一定的深层了解与探访。西安市场的总体商业状况较为良好， 特别是各大零售商场的产权式销售成为投资热潮。从某种程度来说， 它代表着各类投资者或经营者对商业地产有了一定的认识与认可。同 时，也给予本案在推广上奠定了一定销售信心。但真正的推广效果如 何，还需取决于对本案的定位与推广策略上的确定。对于本案的营销 推广策划方案，将在以下内容中呈现。使之达到市场实际化、策划实 效化与推广专业化的目的。 市场分析 一、项目背景 随着现有西安商业地产的发展进入加速期时，使各大商业项目已 陆续开始启动与推广。从东大街富有传奇色彩的骡马市商业步行街 东方之星，到西大街以时代盛典、唐人街为代表的西部仿古第一街， 再到北大街的宏府大厦、解放路的裕朗国际·城市传说，小寨的领袖 城等无不显示出了西安房地产市场对商业地产开发的浓厚兴趣。西安 商业地产向南发展则跨过金腰带南二环，到达大雁塔地区，大唐商业 广场、大唐商业街将盛唐文化打造至极致，特别是文化情愫的回归， 引领了西安商业地产乃至中小楼盘的发展方向。 在西安市场，作为产权式批发市场的交易现象已初现面貌，对于 这类市场在 2004 年 3 月前还处于的市场空白点的状态已不复存在。 这种格局的打破是白马世纪广场的抢占市场策略而导致的。因此，对 于本案有着具有一定的冲击力与影响力。因此，也奠定了本案在各个 层面的运作上和策略实施上均需要做到一击即中的目的。 二、西安市场商业现状 西安是我国西部地区的大型中心城市，是陕西省的省会，西安拥 有内涵丰厚的中国历史文化资源和极具魅力的世界历史文化名城声 誉。改革开放以来，随着市场经济的大发展促进着这座城市已经成为 西部地区经济龙头的地位。随着西安城市定位的清晰化，旅游市场得 到进一步的发展。促进着消费类