国威广场初步设计方案.pdfVIP

国威广场 目 录 一、 片区调查 二、 客户定位 ——香港客户部分 三、 物业定位 四、 建筑设计建议 1 国威广场 一、 莲塘片区商品住宅市场评析 1. 区域状况概述及其对房地产开发的影响： 莲塘位于深圳罗湖东部，特指东起梧桐山隧道口，西至西岭下村、 南临深圳河、北接梧桐山的区域，总用地面积约 44 平方公里。 历史上此片区为旧村和荒地，后逐渐发展成为深圳较早的集中型 加工工业区之一，其用地亦形成鹏基、莲塘、旧村各居一片的格局。 1992 年罗沙公路的建成通车，使莲塘成为深圳市区与东部区域联系 的过渡性地带，其房地产和基础设施的开发、兴建籍此开始。 受原有区域功能定位（以工业区为主）的影响，莲塘片区在生活 配套、文化娱乐设施建设上相对滞后，整体环境亦显得较为杂乱，往 往形成工业厂房、农民房、临时建筑、商品住宅互相混杂的现象，这 在较大程度上又制约了该片区房地产的进一步发展，在商品住宅的开 发上则表现为：规模小、档次低、建筑风格、规划设计落伍，多为普 通多层住宅，仅凭籍“低价位”赢取市场份额，如莲塘房地产公司早 期开发的松源大厦，莲泉花园、莲塘花园、畔山花园等。 1997 年，伴随着政府对莲塘片区的重新规划调整，上述状况开 始改变，出现了一些较具规模、档次的物业，如华景园别墅、曦龙山 庄、聚宝花园、玉雅居、无论在建筑风格、小区规划、还是物业配套、 管理等方面都较之前开发物业已有实质提升，而从他们的销售情况 2 国威广场 看，销售率一般都达 50 ％以上，这表明莲塘片区已具备开发中高档 物业的条件和空间。 2. 莲塘片区商品住宅市场状况评析： 1）开发状况 莲塘片区大片土地主要隶属于鹏基工业公司和莲塘房地产公 司，故该片区物业亦主要由这两家公司开发，或由他们出地，其 他投资商投资共同开发。从近几年的开发情况看，该片区是以商 品住宅的开发为主，目前已建和在建的住宅总供应面积超过50 万 平方米，其中多层住宅占约 40 万平方米，高层住宅占约 8 万平方 米，别墅占约 2.6 万平方米。 主要楼盘从罗芳路口沿罗沙公路依次有曦龙山庄、翠峰阁、 莲泉花园、鹏兴花园、聚福花园、聚宝花园、松源大厦、祥和花 园、景福花园、富达花园、畔山花园、华景园、莲塘花园、惠名 花园、玉雅居等近二十个。 2 ）供需状况 莲塘片区由于受地理环境制约，要增加土地供应量较为困难， 根据深圳市规划国土局的统计，该片区现有土地存量约为 30 万平 方米，其中罗沙公路以南约占 12 万平方米，用于聚宝花园高层住 宅，以北约占 18 万平方米，主要集中在仙湖路两侧，加上目前逾 3 国威广场 50 万平方米的供应量，总计超过 80 万平方米。而从该片区人口 量来看：总人口 46476 人，其中常住人口仅 4476 人，流动人口 42000 人 （含23000 暂住人口），根据供应量与人口量的对比分析， 本地需求显然不可能成为莲塘片区商品住宅的主力消费群，而需 更多依赖片区外区域乃至外销市场的消化、承接。 3 ）销售状况 中原对93 年以来莲塘片区推出的大部分楼盘销售情况作了统计， 结果如下： 平均售价