175P-中信集团CLD豪宅战略定位报告.pptVIP

[ 案例借鉴 ] 自 1993 年启动开始，福田中心区以商务物业带动，走了这样一 条道路：交通配套 -- 写字楼 -- 住宅 -- 市政工程 -- 商业 规划 启动 基础设置建设 写字楼启动 住宅启动 市政工程启动 商业启动 1993 年前 1993 年 1995 年 1996 年 1998 年 1998 年 1999- 2001 年 投资大厦、信息枢纽中心 启动量： 启动量： 47.9 万平米 彩福大厦、中海华庭、深业花园 六大政府工程（市民中心、图书馆、 音乐厅 区域商业形成 = 居住商业 + 写字楼 商业 多元化发展 2002 年 - 现在 启动量：约 20 万平米 住宅（星河国际、天健） + 写字楼 （中电） + 集中商业（购物公园） + 市政设施 1998 ：彩福大厦 130000 平米 1999 ：中海华庭 109302 平米 2000 ：黄埔雅苑 1 ，深业花园， 240000 平米 2002 ：城中雅苑、风华盛世、 黄埔 2 、 3 ，天健、星河国际 697356 平米 2003 ：春晖苑、港丽豪园、 黄埔 4 ，雅颂居 276984 平米 住宅累计总放量不足 150 万平 米： 商服物业供应的缺乏为宝安新中心 区住宅物业发展方向提供多种可能 住宅 写字楼 市政 配套 商务 功能 住宅 （ 44.6% ） 写字楼 市政 配套 等 （ 40.9% ） 商务 功能 福田中心区： 宝安新中心区： 住宅物业在商服物业供 应缺乏下的两种可能： 1 、部分住宅成为商服 务业的配套； 2 、部分住宅物业本身 功能上的商服化 14.5% 开发时序 体量 宝安新中心区的启动快于深圳中心区，其中 心区进程缩短，多元化提前到来 规划 启动 商务 住宅 商业 0 4 3 3 3 深圳中心区多元化进程轴 ( 年 ) 规划 启动 住宅 商务 商业 多元化 0 3 2 1 2 2 宝安新中心区多元化进程轴 ( 年 ) 多元化 2 中心区多元化进程对比 东莞 CBD 发展契机 1 ：大量外来开发商的进入，房地产项目联合造势 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 世纪城 景湖花园 景湖春天 石竹新花园 金地花园 江南世家 新世纪新天地 星河传说 阳光假日二期 凯旋城 光大康乐项目 CLD项目 御花苑 第一国际 2005年 2006 2007 时间 CLD 的启动在未来 2 年 内住宅供应高速放大， 未来 2-3 年内现已知的 供应量在 300 万以上 —— 土地交易的规范化使得开发商进入门槛提高； —— 外地开发商积极进入的方式：参与市场交易；寻求合作；（万科、金 地、金众等） —— 城区待开发土地集中分布在东莞大道沿线和四、五环路两侧； 东莞 CBD 发展契机 2 ：经济快速发展，第三产业的增长，人口的快速增长。 3182.45 3718.25 4670.69 5009.48 6931.17 16.8 17.5 14.6 38.4 0 2000 4000 6000 8000 1999 2000 2001 2002 2003 0 10 20 30 40 50 人均GDP（美元） 增长率 东莞近 5 年人均 GDP 及增长率 人均 GDP 增长率达 38.4%, 列于珠三角首位 0 10 20 30 40 50 60 1999 2000 2001 2002 2003 第一产业 第二产业 第三产业 第三产业的迅速发展，尤其是高新技术产业 常住人口平衡增长，外来人口的迅速增长。 东莞人口统计 156.19 158.96 161.97 459.94 440.45 486.95 0 100 200 300 400 500 600 02年 03年 04年 户籍人口 流动人口 东莞 CBD 发展契机 3 ：中心区效应逐渐突显（政治文化中心化，配套逐渐成熟） 市政府 人民大会堂 国书馆 群众艺术馆 展示中心 大剧院 科学技术博物馆 青少年活动中心 1 2 3 4 5 6 7 8 东莞 CBD 发展契机 3 ：中心区效应逐渐突（商务中心，目前商务氛围最浓的区 域） 1 2 3 4 5 6 7 8 1. 联通大厦 2. 华凯大厦 3. 金盈大厦 4. 鸿富大厦 5. 华凯广场 6. 鸿福广场 7. 鸿禧中心 8. 第一国际 9. 黄金花园 10. 石竹花园 已集有多个写字楼项目， 多以中小户型单位为主， 其入住客户以办事处、 私人工作室及装饰公司 为主。 9 10 两大居住楼主要是为片 区提供居住配套功能 城市中心形成房地产四大表现 表现一：土地稀缺性体现，价格快速上涨 表现二：价格级差出现 表现三：用地容积率升高，土地效能的最 大化发挥 表现四：影响力范围扩大，聚集效应突显。 东莞 CBD 发展契机 3 ：中心区效应逐渐