房产实施工作细则.docVIP

，由几何图形面积计算公式，即可计算出各类面积数值。 5.4.5坐标解析法计算面积 利用采集房角点坐标值，依据《房产测量规范》GB/T 17986.1-中8.4.1公式计算。 1)建在地面楼栋内地下室出入口，按以下方法处理： a)当地面楼和地下室为一栋房屋时，若该出入口仅为地下室服务，列为地下室应分摊共有建筑面积；若该出入口同时为地面楼和地下室服务，列为其服务范围应分摊共有建筑面积。 b)地面多栋楼共用一个地下室时，若该出入口仅为地下室服务，列为地面楼不被分摊公用建筑面积；若该出入口同时为地面楼和地下室服务，列为地面楼应分摊共有建筑面积。 2)建在地面楼栋外地下室出入口，列为地下室应分摊共有建筑面积。 3)车道和专门服务于车位其它公共走道面积，由地下室各车位分摊。 4)地下室功效用房和服务于本功效用房专用走道，由使用该功效用房各户进行分摊。 6.4.7室外楼梯处理 1)仅供一户使用，全部计入该户分摊建筑面积。 2)为不一样功效区服务，其面积列为对应功效区共有建筑面积；为同一功效区服务，计入该功效区共有建筑面积。 6.4.8室内楼梯处理 1)为整栋服务楼梯或电梯，整栋分摊（在部分楼层或部分楼层有门不开，不影响整栋分摊）。 2)共有屋顶楼梯间列为整栋共有建筑面积。 3)因各层用途不一样，在不一样位置设置高、低不一样楼梯，但各楼梯之间所在某一层互通，图6-1中1梯至3梯，这些楼梯梯间共有面积可合并为区间共有面积。假如某一层还设有专用梯，则按室内专用梯处理。图6-2第4层。 图6-1 图6-2 4)室内专用梯（楼梯、电梯），其经过“不使用”建筑梯间共有面积，列为“不使用”和“使用”两部分建筑区间共有面积；经过“使用”建筑梯间共有面积为“使用”部分建筑区内共有面积。 6.4.9穿过房屋通道处理 若此通道只为本栋服务，则列为本栋应分摊共有建筑面积；不然，列为不被分摊公用建筑面积。 6.4.10走廊处理 1)房屋除第一层(地面)外其它各层内、外走廊，列为本层共有建筑面积。 2)在建筑物第一层（地面）、计算建筑面积内、外走廊，列为其服务范围共有建筑面积。 6.4.11当商场需要分割成通道和若干铺位时，通道建筑面积由各相关铺位按其建筑面积百分比 6.4.12架空通廊 1)两栋独立建筑物之间架空通廊列为不被分摊公用建筑面积。 2)塔楼之间架空通廊建筑面积列为相关功效区应分摊共用建筑面积。 6.4.13 门廊、雨蓬 1) 为一户独立设置门廊、雨蓬，计算建筑面积，其建筑面积计入该户分摊建筑面积中。 2) 设置于公共大门口或楼梯口等处门廊、雨蓬，计算建筑面积，建筑面积列为共有建筑面积。 6.5 共有建筑面积确定 在一栋建筑计算数据进入计算系统之前，可按以下步骤对公用建筑面积进行分析确定: 1)确定一栋房屋中全部公用建筑面积范围和名称。 2)将公用建筑面积划分成应分摊和不分摊两类。 3)分析每一部分应分摊公用建筑服务范围，并按共有建筑服务范围确定其服务功效区。仅服务于某一功效区共有建筑面积为区内共有建筑面积；服务于多个功效区共有建筑面积为区间共有建筑面积。 4)将区间共有建筑面积分摊后各区所得分摊面积，分别加到对应区内共有建筑面积中，然后按本区内套内建筑面积百分比进行分摊。即，先将从高等级分摊得到共有建筑面积加到低等级共有建筑面积中，分别计算分摊系数，逐层分摊。 6.6 共有建筑面积分摊 6.6.1分摊公式 按相关建筑面积进行共有建筑面积分摊，按下式计算： ＆Si=K×Si K=∑＆Si/∑Si 式中：K—为面积分摊系数，分摊系数取位至0.000001； Si——为各单元参与分摊套内建筑面积； ＆Si——为各单元分摊所得共有建筑面积； ∑＆Si——为需要被分摊共有建筑面积总和； ∑Si——为参与分摊各单元套内建筑面积总和。 6.6.2分摊方法 1)整体分摊 使用功效单一、各户对共有建筑面积共有共用情况基础一致房屋适适用于整体分摊方法。 分户分摊共有建筑面积＝共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积 共有建筑面积分摊系数＝共有建筑面积÷套内建筑面积之和 2)多级分摊 不适适用于整体分摊房屋采取多级分摊。多级分摊应遵照从整体到局部，从大到小逐层分摊标准。 a)第一级分摊。依据房屋使用功效和各共有建筑部位服务范围划分若干功效区，通常按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不一样使用功效或共有部位不相同区域进行划分。各功效区间共有建筑面积，即栋共有建筑面积，按各功效区范围内自有建筑面积依百分比分摊至各功效区。 功效区分摊共有建筑面积＝第一级分摊系数×该功效区自有建筑面积 第一级分摊系