论我国城市房屋拆迁新规制度的不足与完善.docVIP

论中国城市房屋拆迁制度不足和完善 摘要：城市房屋拆迁是政府一项工作职能。城市房屋拆迁 关键字：城市房屋拆迁 性质 不足 完善 引 言 第一章 概述 1.1城市房屋拆迁概念及特征 1.1.1 概念 城市房屋拆迁是指，依法许可，拆迁人对城市计划区内国有土地上房屋全部者或使用者给赔偿安置前提下给予迁出，对房屋及隶属物进行拆除法律行为。 1.1.2 特征 第一，平等性。拆迁所包含到拆迁人和被拆迁人是平等主体，在法律上享受平等地位，享受权利并负担义务。第二，行政性。拆迁实施主体是行使行政职权或是经法律授权许可行政机关，所以拆迁本身含有行政性。同时，调整拆迁行为法律法规应在行政法范围。第三，正当性。拆迁是相关法律认可行为，拆迁所包含到相关问题应由法律调整，拆迁行为本质上是国家为了公共利益而实施法律行为。第四，赔偿性。拆迁能够进行前提是拆迁机关对被拆迁人给了对应赔偿，这种赔偿是足够抵偿被拆迁人损失。 1.2 城市房屋拆迁法律性质 第一，拆迁是平等主体之间就财产权益发生、变更、消亡而产生民事法律行为，因拆迁而引发纠纷由民事法律规范进行调整；第二，拆迁是国家基于公共利益目标而进行一系列具体行政行为，拆迁人是行使行政职权或经法规授权行政主体，拆迁权在本质上属于公权力，应适用行政法调整和拆迁相关法律法规体系；第三，将和房屋拆迁相关一系列行为实施“两分法”，即在拆迁安置完成前建设单位或个人以自己名义进行拆迁行为，实质上是实施法律法规授权职权行为，建设单位或个人独立负担由此产生法律责任，在拆迁行为中成为授权性行政主体；拆迁完成以后，建设单位或个人就成为完全民事主体，负责进行以盈利为目标开发建设。 1.3 中国城市房屋拆迁现实状况（能够以案例说明，也可直接理论叙述相关实务中存在突出问题） 第二章 中国城市房屋拆迁法律缺点和不足 2.1 中国城市房屋拆迁立法现实状况分析 国务院于 年1 月21 日出台了《国有土地上房屋征收和赔偿条例》，①该条例和《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）相比有显著进步，这表现在：实施强制搬迁前，房屋征收部分应该按 照赔偿要求，对被征收人先予货币赔偿或提供产权调换房屋、周转用房；政府征收房屋赔偿金不得低于类似房地产交易市场价格；实施搬迁严禁断水、断电、断气；房屋征收应广泛听取并公开公众意见；非因公共利益需要拆迁应自愿、公平等。尽管如此，该条例仍有不足之处，为此，笔者拟在指出《条例》不足基础上，提出处理中国房屋拆迁立法问题思绪。 （简单回顾下立法历程，关键围绕《国有土地上房屋征收和赔偿条例》）《国有土地上房屋征收和赔偿条例》第2 条要求是公平标准。 城市房屋征收赔偿范围是指因城市房屋征收而致损失中应给予赔偿项目,即赔偿被征收人哪些损失。在赔偿范围方面,《国有土地上房屋征收和赔偿条例》和《城市房屋拆迁管理条例》相比有所进步,赔偿范围更多。《国有土地上房屋征收和赔偿条例》第24 条对此作出了要求,其第2 款要求?? 组织相关部门依法对征收范围内未经登记建筑进行调查、认定和处理??; 遗憾是, 一旦处理后确定为违法建筑, 房屋征收部门仍然不予赔偿。笔者认为这种要求不妥, 在征收中违章建筑也应取得赔偿。因为被征收人对违章建筑享受全部权, 这点和正当建筑一样;征收行为一样是给全部权造成了损害, 作为违章建筑全部权人被征收人和作为正当建筑全部权人被征收人一样, 全部失去自己房屋全部权,全部应该取得对应赔偿。即估价时点,《国有土地上房屋征收和赔偿条例》第19 条要求为：房屋征收决定公告之日。相关价值标准,《国有土地上房屋征收和赔偿条例》采市场价格标准, 这点殊值赞同; 不过, 对房屋用途认定, 其没有明确包含, 不过笔者对此表示担心。因为现在主流见解是: 用途是指房屋权属证书上标明用途; 权属证书上未标明用途, 以产权档案中记载用途为准或以计划部门同意建设用途为准。④ 而现实生活中, 很多人拆迁前长久将自己居住房屋作为生产经营之用, 在赔偿时她们则坚持以实际用途为准。所以, 争议就此产生。 2.2 中国城市房屋拆迁法律存在关键问题 2.2.1、公共利益界定不明确。 这具体表现为：1. 没有对商业拆迁做出要求。城市拆迁可分为公益拆迁和商业拆迁。所谓公益拆迁，就是指国家基于公共利益需要将国有土地使用权收回法律行为。基于房地一体标准，其效力自然及于土地上房屋及其它定着物。公益拆迁法律关系主体是政府和被拆迁人。而商业拆迁是指被拆迁人和开发商之间自愿让渡房屋全部权和土地使用权一个民事法律行为。商业拆迁法律关系主体是房地产开发商和被拆迁人，双方基于平等法律地位自愿达成房屋拆迁协议。不过因为公共利益界定上不确定性造成了实践中政府借口公共利益干预商业拆迁从而侵犯被拆迁人正当权益纠纷时有发生。也正是基于此，大家才对物权法寄予厚望，但遗憾是物