金融地产行业方法论：掘金后地产时代.pptxVIP

;;请参阅附注免责声明 4;;房地产定义：按照全生命周期环节划分;房地产定义：按照全生命周期环节划分;房地产定义：按照全生命周期环节划分 本部分大标题;房地产定义：按照全生命周期环节划分;;;诚信 · 责任 · 亲和 · 专业 · 创新;;;商业模式：土地投资 投资端：量入为出。房地产开发投资由两部分组成，一部分是拿地，一部分是开发。拿地投资决定了未来的成长性，而 开发投资则是为了如期交房，体现了业绩的确定性。 投资方式：多条腿走路。自主拿地、小股操盘、收并购等。;商业模式：销售战略 销售端：追求快周转和现金流的快速回笼。早期增量市场的时候，市场处于供不应求状态，销售规模取决于供给水平。 为了实现土储的扩张，拿地资金层面大量依赖于自有资金，因此追求从拿地到开工到达到预售条件再到销售资金快速回 笼。销售端与投资端紧密联系。;商业模式：现金流的游戏;;房地产+互联网 互联网企业带来的是资源整合和行业效率提升。在贝 壳之前，“衣食行”领域均出现了互联网巨头（阿里、 美团、滴滴），居住领域是最后出现互联网企业的。 房屋交易的本质是低频、大额、商品非标。在二手房 领域还存在天然信息不对称的情况，交易的对手方都 是居民端，由于是大额低频因此不存在口碑，因此衍 生出了中介服务。 房地产+互联网，即是整合房源，整合经纪人，带来房 屋交易环节的效率提升。;不仅是存量市场，是整个交易环节 贝壳所在的行业不仅是存量房，还包括新房，处于整个交易环节。 2019年整个住宅房屋交易市场规模为22.3万亿元，其中存量房交易 合计约8.4万亿元（二手房买卖为6.7万亿元，租赁为1.7万亿元）， 新房交易合计约13.9万亿元。 存量市场增长，带来供给主体发生变化。存量市场在增长，根据贝 壳披露，2019年预计全国有19个城市进入以二手房为主导，供给 主要以居民为主，卖房的同时通常伴随买房需求。 预计未来5年依然是以新房为主导的市场，供给主要以开发商为主。 城镇化进程尚未结束，移动人口依然驱动新房需求。;交易环节中的中介业务，匹配房源和客源 房屋交易的天性，大额、低频、非标，特别是二手房是C2C，因此难以去中 介化。二手房环节，房地产经纪尝试解决的是信息不对称的问题，同时拥有 有卖房和买房需求的精准客户，从事的是房源和客源匹配的业务。房屋交易 中信任机制建立在经纪人或者说经纪品牌上。;从长期看，这是一个行业稳定，渗透率提升，集中度提升的市场 从中长期来看，房屋交易的规模趋于稳定。当前全国存量住宅规模约300万亿元，假设按照每年1%的流通率来看，平 均每年的交易量约30万亿元。 随着找房平台作为新房销售的渠道，中介业务的渗透率提升。当前新房业务的经纪业务渗透率仅25.9%，若互联网企 业持续进入新房销售领域，预计行业渗透率还将进一步提升。 行业集中度提升，房源和客源将集中在几个固定的平台。以前线下服务的扩张受地域性限制，随着线上平台的整合， 房源和客源将进一步得到集中。;互联网企业切入到新房销售领域 传统房地产中介一直有新房代理和新房代销业务，但是占比不高。 中介拥有精准客源，可以向买房需求人群推介新房类房源。中介扮 演传统新房销售渠道之一。其他渠道还包括房企自有销售团队、资 讯门户网站等。 房地产行业去库存降杠杆，新房销售成为房企痛点，各大互联网企 业切入。除了传统中介在新房领域有代销业务外，贝壳在这个基础 上深化新房销售业务。天猫和京东也成立找房部门，切入到新房销 售环节。;后地产时代：居住领域里的互联网企业;链家：传统中介;26;;贝壳：房地产+互联网;;不动产运营