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Xxxx 项目策划报告 2004 年，小户型风云突起， A、 B、 C、D 四个楼盘相继推出 （A 、B 定位为超小户型精品住宅，目 标客户群瞄准了城市白领阶层； C、D 定位于商住公寓，目标客户群为成长型企业与城市白领。 四个楼盘客群不同、 但已形成竞争之势） ，本案要想脱颖而出，不但要借助独有的地段优势， 更要在细致分析竞争形势、客群心理的基础上找准细分市场， 做出特有定位，本策划书将围绕这个核心展开。 策划是金、推广为先 - 1 - 一、 市场分析 2004 年上半年， x 市商品房成交 6883 件，同比增长 71.81% ；成交面积 93.68 万平方米，同比增长 77.65% ；成 交金额达 25.75 亿元 ,同比增长 110.72% 。 商品房销售情况对比表 总体 住宅 时间 件 面积 金额 均价 件 面积 金额 均价 数 （万 （亿 （元 / 数 （万 （亿 （元 / （ 平方 元） 平方 （ 平方 元） 平方 2004 件） 米） 米） 件） 米） 米） 68 25.7 669 23.3 年 93.68 2749 89.69 2608 上半 83 5 0 9 年 2003 39 12.2 379 10.5 年 52.73 2317 48.26 2188 上半 06 2 2 6 年 同比 71. 77.65 110. 18.64 76. 85.84 121. 19.19 增长 81 72 42 49 （％） 2004 年相对于 2003 年出现如此快速的增长， 受拆迁及 人口因素影响较大，房产作为一种需求弹性较小的商品，出 现如此高的增幅，也从另一方面说明 x 市房产市场存在巨大的潜力。 2004 年上半年价格走势 2004 年上半年，商品住宅均价达到 2527 元 / 平方米， 策划是金、推广为先 - 2 - 甚至在五月份一度上升到 2801 元 / 平方米的高价，这从一个侧面反映出 x 市的住房供应远没有达到要求，在居民消费水平缓增长的情况下，房价在如此高位运行，表明当前房市供 求略有失衡，这也是 x 市经济适用房（ x 首批经济适用房位于 X 区域，总建面 100 万平方米）推出的原因之一。 房地产今年价格上另一个比较鲜明的特点是西部房产 价格逐步向东部、 南部靠拢、拉近，X 路附近区域已达到 3800 元/ 平米；而另一方面，在二手房交易中，整体成交价格、面 积也呈现出上升的趋势，进一步旁证了 x 市房地产市场需求 潜力巨大。 x 市 2004 年上半年需求状况 1、成交住宅类型分析 2、成交住宅价位分析 策划是金、推广为先 - 3 - 3、成交住宅面积分析 总体分析，x 市房地产在 2004 年上半年突出特点如下 ： 价格、成交量持续上升，市场潜力巨大； 居民收入与现有项目价格差距较大， 经济房需求旺盛； 市区各区域价格逐步贴近； 小高层较受欢迎； 4000 元 / 平米是区分楼盘档次的一个可参考标准； 需求面积集中在 130 平米以下； 高档、高价住宅必须在定位上有所突破，才能打破竞争瓶颈。 下半年，预测 x 房地产发展趋势如下： 下半年 x 共有 280 多综土地，计 1500 公顷获得合法身份，房价上涨将得到平抑； 2. 更多项目的上马，意味着下半年末到 2005 年 x 将迎 来更为残酷的市场竞争； 经济适用房的启动将进一步降低中低档房产价位，中高档次房产受影响不大； 南部及城市核心地段房价将有进一步的攀升； 本案板块价位将获得更多的上升空间。小户型市场预测： 小户型楼盘尚有一定上升空间； 策划是金、推广为先 - 4 - 客户群限制小户型楼盘进一步风行，客群分为两类：第一类是首次置业的中等收入的年轻客户群。这类人购买小户型的目的是自住；第二类是二次或者多次置业的投资型业主，他们购买小户型的目的也很简单，追求投资回报。而随着客户资源的迅速下降，小户型的销售会陷入举步维艰的状态。 市场分流严重，郊区房源对两类客户群都存在比较大的冲击，经济适用房的推出影响更大。 总体趋势，小户型市场走低不可避免，预测黄金阶段不会超高 2006 年。 二、 产品分析 为单栋 12 层小高层建筑（地下一层） ，一、二层为公建部分， 以体育运动场所、 银行为主， 三 -十二层为住宅部分，平层 19 户，建筑面积 40-160 平米左右，其中 40 平米以下 5 套、 40 － 50 平米 8 套、 90 平米左右户型 2 套、复式户型 2 套、 140 平米左右户型 2 套。 小户型：北向 5 套、西向 4 套、东向 4 套，共计 13 套， 户型基本为酒店标准间格局，作为经典 SOLO 销售，市场认 可度不存在太大问题； 中户型：东南向、西南向各两套，因为位置相对较好，基本不