某商业街招商运营及物业管理方案.docx

银泰城商业街招商运营及物业管卫 Contents 商业街招商执行策 商业街招商执行策 商业总体运作思路 物业服务合作计划 全程商管服务总结 合作报价 ■操盘思路 ■操盘流程 ■全程策划服务 操盘思路 捋商定位 主题定位 功能定位 规模定位 文化定位 客层走位 竞争定位 验定位 建筑形态 捋商策略 捋商计划 物业管难 捋商推广 价格设计 销售策略 商业管坯 客户管斜 开业策划 营销控制 营销管理 操盘流程 啓开发 设计.施工前期 经营期 市场调查市场定位 向品结构经营试算主力店洽谈 商品结构经营试算主力店意向 商售问招销顾 j 成本 投资计划 融资计划 成本预算 投资策略 风险评估 竣工验收 营业准备 儒市场萝 全程策划服务 针对哈尔滨银泰城商业街项目,港联将提供〃全程策划服务 s前期策划顾问服务 1、 市场研究报告 2、 项目定位报告 S招商实施服务 根据市调和定位两个方案着手设计（《商业规划方案》、《招商策划方案》）/着手市场 定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的推广传播/策划本项目促进销售 ■商业管理服务 通过指导、自组或合组商业管理团队对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务前期成 果是《商业项目商业管理方案》，中期核心成果是《商业项目商业管理制度与管理流程》 和商业经营绩效,后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。 商业街招商执行 ■哈尔滨商业市场调硏 ■价格策略 ■商业街主题定位建议 ■商业街业态规划建议 ■战略资源整合 ■招商阶段性工作内容 ■招商工作节奏控制 哈尔滨商业市场调研 /把握市场商业趋势、了解商业现状与规划 “挖掘市场空白及项目发展定位之依据 哈尔滨现有商业格局 哈尔滨市现有商业格局: 目前哈尔滨的商圈分布过度集中在松 统商圈仍是现阶段是市民消费的核匕、 商业格局大致分定，利润空间已经饱 新兴商圈近几年发展迅速，营销模式 之间跟进、模仿的痕迹十分明显。 伴随目前城市版图的扩张，明显缺乏 展趋势不协调。 传统商圈 中央大街商圈 秋林商圈 靖宇商圈 目刖传统商圈可分为二大商圈,商业氛围浓厚。其中/中央大街商圈和秋林商圈 属于跨区域性核心商圈,覆盖范围广。亲斤兴商圈则以会展商圈、哈西商圈为亲斤兴 商业区的代表。 哈尔滨商业发展预判 哈尔滨商业发展预判 哈尔滨商业发展预判 哈尔滨商业发展预判 * -r.1IIQ未来群力NW商圄 * -r . 1II Q未来群力 NW商圄 中央大街 传统商圈 秋林商圏 心:「会展 渝丛極止；；：歸鐵嘉：！向国 中央大街商圈：旅游休闲型主题商业中心 秋林商圈：品牌消费型主题商业中心 靖宇商圈：传统服务型主题商业中心 未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴, 的趋势,本项目处于群力新区，在城市 方向之上Z应当合理规划布局,因势利导, 哈尔滨市商业发展预判： ?传统商圈内商业设施将根据市场变化 次、所面向客群的差异将更加明显； ?随着城市的不断发展,城市扩张加居1 中心已经不能够满足目前消费者的购堆 ?随着城市各区域功能布局的逐步确定 经逐步形成区域化的格局,商业的衍刍 消费特征的差异化而有不同的特色； ?未来消费趋势，势必依照区域特性而 与档次的消费者。这表示未来的商业必 业范围或商圈将受到区域本身特色的卮 市场调查说明 U市场调查样本采集原则 调查对象：调查小组成员拟定好调查提纲对哈尔滨市商业项目分传统商圈和昔 进行调研分析。 询问法：走访项目现场和销售中心,通过各种方式向商管公司、物业人员 及销售人员提出问题，收集市场信息; 观察法：在中介门店通过记录获取市场信息; 网络资料收集:利用网络收集市场数据。 传统商圈分析/中央大街商圈 哈尔滨市发展最早,目前最成熟.人气最旺的商 ,同时也是商业发展前景最好的区域 业态将面临优化.调整.升级。 a 5? VZ \A ?寻邮从?ttutp H 29 urewo .u. J? itik Eipmll八UHn W g _ k a ?wo-tkw IwuMi^. V| IWXk 严呻—Z gZ ??? !??* 6*wv It ?tn RX? tmml umrti^ uVih Uiwtk mi^Eur*l ?、b 吩尔IftM人尺畋出公邙 IM卜h HirrWe G?iv*rwnw?i 历史4fc筑 itrRrrAGR AucitrrrciUKr ****? *H ?!/!?厂—?~ WiMhm Ikilk in f * z Orli^lU .x^hul 名称 中央大街商圈 概述 哈尔滨市历史最久、保护建筑最多的彎 中档到高档，涵盖休闲、娱乐、游览、 综合性商圈 中央大街北起松花江防洪纪念塔,南I 1450米，宽21.34米，其中车行方石5 商业类型 百货商场、购物中心、专业商场、 典型商业 百货类：中央商城、百盛购