签了意向书后可以反悔吗.pdfVIP

教你一招：签订购房认购书后反悔，定金可以不扣吗？ 购房时，在签订正买卖合同之前，双方经常会先签订《认购书》（或《 购房意向书》），因《认购书》的签署和履行产生的争议也不少。 认购书一般包括什么内容呢？ （1）买卖双方当事人的基本情况；（2）房屋的基本情况（如房屋位置、 面积等）；（3）房屋价款计算；（4）定金；（5）签署正式买卖合同的期限、条 件等。 实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷。 有很多购房者在签订《认购书 时是属于被忽悠状态的，并没确定肯 定购房，只是被销售人员忽悠得赶紧下单占位，且签约对于到期不签正 式合同可能面临定金罚没的后果，销售人员往往也不会认真提示。等签 署 后回家再一思量，有些人就不再想买了，但提出不买，开发商就会 说定金不退。 那么发生这样的纠纷，该怎么处理呢？ 杨文战律师先带您看看法律上的规定： 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问 题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收 受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订 立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于 当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定 金返还买受人。 第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管 理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经 按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 （第五条的意思是，不管名字是什么，如果这个书面文件的内容非常 完善，具备买卖合同的主要要件，就可以当买卖合同来认定。这里的事， 在本文中先不分析。） 按上述第四条的规定：如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同， 则不退还定金。如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买 卖合同，则承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其它损失，还可能依 据缔约 失责任承担其它责任的可能。 当然，同样的法律规定，不同的运用方法，还是可能产生不同的结 果的。 从实践来看，在购房者反悔的情况下，如果稍微懂得一点技巧，还 是有可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。 比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来， 仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》。 一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟 《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内 容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无 法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那在法律上看，就 符合不归责于任何一方情形了，那样就不适用定金条款了，《认购书》解 除或失效，定金原数退还。 简单说： 同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退； 如果以协商合同条款的姿态操作，最后以合同条款无法达成一致为 由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。 当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在 提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。 当然，实践操作中能否实现反悔不担责的结果，还要看具体情况。 所以，从保护购房者的角度讲，签署《认购书 还是要谨慎。如果非要走 这个程序，要注意两点： 第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准 备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。 因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同 》或《商品房预售合同 时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个 方法套取购房者的资金。 第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。 虽然我们前面分析 《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要 忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往 要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着 开发商主张违约责任，不行还要起诉，很麻烦的。 最后，我们再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下 ，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则： （1）如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签 约，开发商有权不予返还定金。 （2）如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同