思源顾问—北京开阳里写字楼和商业项目场定位报告终稿.pptVIP

开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 2005 年 10 月 第 31 页 思源顾问 －面宽 74.8 米，进深 23.2 米； －办公出入口独立设计，北部一层有 独立的办公楼大堂，南部也有独 立的办公楼出入口； －三部电梯，分布在楼的南北两侧； －两个楼梯； －单层建筑面积约 1783 平方米； －柱距 8 米； －单层使用率较高，约 80% ； 四 至 七 层 办 公 部 分 公共部分 公共部分 ? 写字楼部分（四层至八层） 开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 2005 年 10 月 第 32 页 思源顾问 ? ８区２ # 楼底商经济技术指标 －总建筑面积： 937.79 平方米 －地上一层建筑面积： 254.31 平方米，地下一层建筑面积： 683.48 平方米 ? 户型分析 ? 周边商铺较多，商业环境较好； ? 整体面积较大，地下面积也较大； ? 面积不好分割利用。 开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 2005 年 10 月 第 33 页 思源顾问 ? ８区７ # 楼底商经济技术指标 －总建筑面积： 1249.97 平方米 －地上一层建筑面积： 684.06 平方米，地下一层建筑面积 565.91 平方米 ? 户型分析 ? 整体面积较大，地下面积也较大； ? 面积不好分割利用； ? 地理位置差，临主干路，不便于停车，人流少，商业气氛差。 开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 2005 年 10 月 第 34 页 思源顾问 （二）开阳里项目产品分析 开阳里项目产品分析 地理位置 交通环境 周边配套 建筑产品分析 S W O T 分 析 开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 2005 年 10 月 第 35 页 思源顾问 本项目办公部分现状 SWOT 分析 优势（ Strength ） 劣势（ Weakness ） ? 紧邻右安门外大街 ? 区位交通方便，到二环和三环方便 ? 十字路口黄金角，地标性建筑 ? 规模均不大，单层面积较小，方便 面积分割 ? 并且有独立的出入口，避免了与商 业的互相干扰 ? 办公区域进深短、采光好 ? 非办公热点区域 ? 车位较少 机遇（ Opportunity ） 威胁（ Threat ） ? 2005 年上半年写字楼市场供需两旺 ? 区域写字楼市场环境较好，有一定 的办公气氛 ? 区域办公环境正在逐渐改善 ? 2005 年写字楼市场租金下降，空 置率上升 ? 周边写字楼的威胁 注：由于开阳里八区 2 ＃、 7 ＃楼 底商为现房，且规模小，在此不做 swot 分析。 开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 2005 年 10 月 第 36 页 思源顾问 本项目商业部分现状 SWOT 分析 优势（ Strength ） 劣势（ Weakness ） ? 紧邻右安门外大街 ? 区位交通方便，到二环和三环方 便 ? 十字路口黄金角，地标性建筑 ? 商业面积形状较为规整 ? 车位较少 ? 存在多层商业，不易分割 ? 无电梯 ? 不方便经营业态的分割 机遇（ Opportunity ） 威胁（ Threat ） ? 区域商业氛围较浓，有大量的人 口规模支持 ? 区域商业市场已经基本形成，有 较稳定的客群 ? 周边商业的威胁 ? 周边同等业态的威胁 开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 2005 年 10 月 第 37 页 思源顾问 小结 ? 通过 SWOT 分析本项目写字楼周边环境较好，办 公部分产品优势较为明显，商业部分虽然存在劣 势，但是通过结合周边情况以及周边的商势，还 是能弱化劣势。 ? 八区 2 ＃、 7 ＃楼底商劣势较为明显，需要通过营 销手段以及灵活多样的销售方式来弱化劣势。 开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 2005 年 10 月 第 38 页 思源顾问 目 录 （一）开阳里周边写字楼整体情况 （二）开阳里周边商业情况 （三）开阳里项目产品分析 （四）开阳里项目定位及目标客户群定位 （五）价格定位 开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 2005 年 10 月 第 39 页 思源顾问