房地产项目存在问题和建议.doc

PAGE PAGE 1 xx项目部存在问题和建议 一、设计阶段： 1、审查意见反馈不及时和设计单位不同意变更该如何处理？ 建议：项目部审查意见报总工办汇总后，对不同意或不采纳的内容，应及时给予回复，不统一意见应同时上报分管领导处；对设计单位不同意变更的应说明相应的理由。 2、地下室柱网尺寸最好是多大，地下室管道能否穿梁、风管尺寸大小等问题的考虑，以便减小地下室层高，从而减少成本？ 建议：柱网间考虑不小于7.5的净距。荷塘雅居地下室风管普遍偏大，以至浪费地下室层高，这应在设计中对排风井进行合理设置，以便减少风管的截面积；在非人防区可加以考虑自然通风、采光的设置，其位置可与人行、消防通道相结合，但应结合车位的布置方案。顶板设计应尽量采用井字梁形式；梁柱交接处建议用较大直径的钢筋或Ⅲ级钢筋等形式，减小用钢量，便于施工和减少成本。 3、地下室设计时，应注意尽量避免产生集中应力的情况，如名仕家园项目中地下室出口处的情况。 4、地下室人防区的使用问题，该区块为公共位置，根据《物权法》不易用于可售和有偿使用（须经同意才能短期使用），应进行综合思考。是否可用于用户的自行车、电动车的停放，相应考虑电气插座。 5、地下室顶板、地面排水问题，在顶板上须进行绿化时，建议采用暗沟与地漏相结合的形式，以便种植土的集水和排水，提高树木的成活率。地面排水水沟深度和宽度只考虑清洗时的排水，如金色家园项目中水沟深度最大只有15cm，局部只有几厘米，减少了成本，外观效果并不差。坡度不用很大。 6、针对后期小区内的外围管线布置，需从地下室引出时，建议采用管道井的形式在顶板进行预留，以便后期产生增加管道或电缆时有较大的空间。 7、设计时建议考虑卧室的衣柜空间，以减小因客户设柜后对强、弱电插座、开关的改动，并在施工图完成前确定相应的位置。 8、厨、卫的管道、烟道等井道的细部节点应有统一的做法；对其它功能房、设备房的大小、规格等也应有统一要求，如配电房、发电机房等没有直接通向车道的门，不便于维护和设备的更换。 9、建议：景观设计、铝合金门窗、幕墙、泛光照明、大堂二次装修的设计、小区市政道路的设计应与主体施工图同步进行，并在建安工程招标前完成，减少施工过程中不确定因素和因二次设计而造成施工延期，便于统一考虑相互间制约因素。 10、厨、卫与楼地面高度应低70，在进行同层排水管道施工时，应低100；建议施工到防水层止；电梯门位置与电梯厅应高出30。 11、管道交叉与标高的冲突，造成部分管线无法连接。 12、消防门不能完全开启，建议门垛的尺寸控制时应考虑抹灰层厚度和闭门器的尺寸。 二、招投标过程 1、工程量清单的核对不够认真，造成漏项；建议对清单项目进行编制（不一定有工程量），并与咨询单位出具的工程量清单进行校对。 2、招标文件应明确大宗材料价格变化达到多少时（或达到多少价款以上时）进行调整，调整的方式如何等。 3、投标文件对明显低于成本价时，评标时未发现的情况，询标时应如何处理？建议采用允许调价，但应将调价后的价差作为让利，以保证总价的不变的方式处理。 4、对投标文件确定的人员、设备的数量和配置，在施工时达不到要求时，招标文件应有相应的措施进行处理，在违约金中应包括相应的内容。 5、采用让利率投标时，招标文件中对设施、设备的要求与工程量清单中相关内容要求不符该如何处理。 6、招标文件中，质量标准应该是合适的，能确保施工单位达到并提高，而不应是像荷塘项目中的具体要求，建议质量要求是在中标企业产品标准的前提下提高。 7、施工合同中对成品保护责任，建议由总包负责。 8、招标文件的讨论应组织各部门进行讨论，而不只是相关部门进行讨论，由此造成的，其他部门也应规定承担相应的责任。 三、施工过程 1、如何做好事前准备，未能进行及时的施工图再审查或看图不仔细，有时是在施工现场检查或施工单位提出后才发现；造成问题解决不及时。在以后工作中应做好施工前的准备工作，此时对施工图进行再审查是关键的一步，审查时应特别关注错漏碰缺的问题。此过程不仅仅是项目部责任。 2、进度和质量控制的关系的把握问题，是项目部管理中最困难的一点，特别是装修阶段；建议适当增加该阶段的施工时间，加大该阶段的违约奖罚等方式，以便于提供更好的产品；而不是只从节约成本这方面进行考虑。 3、设计存在问题发现后，项目部与总工办的沟通较困难，经常是无书面或未规定时间的，就不能明确或适时的进行回复，并且项目部也存在未能进行及时的书面跟进和督促，而督促无结果或否定答复时，未能进行再沟通，造成管理的困难，有时造成工程的返工，增加了建设成本。建议在监管手册中给予明确回复时间规定。 4、不能发挥监理单位的作用，对监理不配合工作时，管理手段不多。 5、施工单位在施工后期，对新增或变更的内容，不能及时落实，或延后施工，往往想在验收后进行，该如何解