房地产开发企业费用归类.pdfVIP

解读房地产开发会计核算之费用归类 第一、土地核算 开发商取得的土地有生地和熟地之分 生地，是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 熟地，指经过“几通一平” 的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。 一、熟地的核算 因为熟地在取得时相关的开发工作已经完成，所以房地产开发企业的核算比较简单。主要就 是“土地出让金” 、“土地开发费”和“契税” 。 土地出让金是指，各级土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取 的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期 而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用 者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决 于土地的。 土地开发费，顾名思义，就是开发土地的费用，是取得土地后，对土地进行的拆迁、三通（或 七通）一平、配套设施等的建设的费用。 土地出让金，是房地产开发企业直接支付给国家的，是企业取得土地使用权而支付的费用； 土地开发费，是房地产开发企业支付给一级开发商（即开发土地的开发商）的费用。所以这 样的开发商被成为二级开发商。 取得熟地的开发商，土地成本的核算比较简单，按实际支付的金额 借：开发成本——土地——土地出让金 土地开发费 契税 贷：银行存款等 待整个项目竣工后，再按一定的方法将土地成本分摊到房屋成本中。 二、生地的核算 通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地； 二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品， 其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品， 应单独核算其土地开发成本。　　 （一）土地开发费用的归集与分配　　 企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发 支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土 地”账户核算。分别按照“ 自用土地开发” 、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业 选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。　　 1.土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。　　 这 些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本——土地”账户及 有关明细账户，贷记“银行存款” 、“应付账款”等账户。　　 2.配套设施费的归集与分配。　　 配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以 下两种情况：　　 （1）与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成 本核算对象，借记“开发成本——土地”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时， 应先通过“开发成本——配套设施”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受 益对象中进行分配。　　 （2 ）与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施” 账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本——土地”账户中。如果土地开发已完成等 待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套 设施的费用可先按其计划成本（或预算成本）在土地开发成本中预提。预提时，借记“开发 成本——土地”账户，贷记“预提费用——预提配套设施费”账户。实际发生的配套设施开发费 用通过“开发成本——配套设施”账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际 发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。　　 3.开发间接费用的归集与分配。　　 企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算， 月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。应由土地开发成本负担的， 由“开发间接费用”账户转入“开发成本——土地”账户内。如果直接组织和管理开发项目的部 门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。　　 （二）完工土地开发成本的结转　　 已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的成本结转方法：　　 1.为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本转入“开发产 品——土地”账户。　　 2.开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完