建筑工程综合项目工程建设与房地产法规实践课答案.docVIP

案例一 一、答：遗产纠纷 二、答：依据陈丽丽话，该房屋应该是父母遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共有遗产，所以她们四人是被征收房屋共同共有些人。又依据陈杰和海润房地产所签署《北京市住宅房屋拆迁货币赔偿协议》中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽，能够判定以上四人是房屋征收被征收人。依据《国有土地上房屋征收和赔偿条例》第2、17、25条要求，该四人应为本案房屋征收赔偿权利人。 三、答：这是属无权代理，因为陈杰并未取得陈丽丽等人委托授权。在没有陈丽丽授权委托情况下，以陈丽丽名义和海润房地产企业签署房屋拆迁货币赔偿协议，所以该协议属于表见代理以外欠缺代理权而代理签订协议，从效力上来看属于效力待定协议。假如陈丽丽等人追认授权，则协议有效；假如陈丽丽等人拒绝追认，则协议无效。但本案并不能确定赔偿协议全部无效，因为陈杰虽无权代理陈丽丽等人，但陈杰自己个人名义签署协议部分，亦即相关陈杰本人和海润房地产企业权利义务关系约定则正当有效。只是因为该协议事后未取得陈丽丽授权，所以协议中相关陈丽丽等人权利义务约定部分无效。《协议法》第五十六条要求：“协议部分无效，不影响其它部分效力，其它部分仍然有效。” 四、答：狭义无权代理关键有以下多个情况： 第一，根本无代理权无权代理，即代理人在未得到任何授权情况下，以本人名义从事代理活动； 第二，超越化理权无权代理，即代理人虽享受一定代理权，但其实施代理行为超越了代理权范围或对代理权限制； 第三，代理权消亡以后无权代理。 依据中国《协议法》第四十八条要求，无权代理协议是效力待定协议，只有经过被代理人追认，才能对被代理人发生效力；未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人负责。 表见代理：是指代理人虽无代理权，在其实施代理行为时，假如善意相对人有正当理由相信其有代理权而和其为法律行为，该法律行为效果应由被代理人负担。 五、答：海润房地产企业明知陈杰并未取得陈丽丽等人委托授权而仍然和陈杰签署拆迁赔偿协议和陈杰组成共同侵权。 共同侵权：是指两个或两个以上行为人，因为共同过失致她人正当权益损害，应该负担连带责任侵权行为。《民法通则》第130条要求：“二人以上共同侵权造成她人损害，应该负担连带责任。” 共同侵权行为含有以下特征： （1）主体复数性，即共同侵权加害人为两个或两个以上。 （2）复数加害人主观上上存在共同过失，即加害人对损害后果发生存在共同有意或过失。 （3）是指数个加害人侵权行为造成一个、不可分割损害后果。而且各侵权行为和损害后果之间存在因果关系。 （4）责任连带性。 在本案中，海润房地产企业和陈杰含有过失共同性，即陈杰有意在无陈丽丽等人授权委托情况下和海润房地产企业签署房屋拆迁赔偿协议，而海润房地产企业明知对方无正当授权，仍然和其签署协议，两方共同目标全部在于缺乏陈丽丽等人参与情况下立即签署拆迁赔偿协议。客观上，正是海润房地产企业和陈杰共同行为造成了对陈丽丽等人财产权利侵害，所以海润房地产和陈杰行为组成共同侵权。 六、答：无须负担连带责任。 依据《协议法》第396条要求，委托协议是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务协议。依据委托协议，受托人通常以委托人名义和费用处理委托事务，并将处理受托事务后果，直接归委托人承受。就本案而言，顺城拆迁企业系接收海润房地产企业委托而从事拆迁业务，其拆迁房屋所产生后果当然也要直接鬼海润房地产企业负担。故陈丽丽要求顺城拆迁企业负担连带责任于法无据。 七、答：狭义无权代理而签订协议；限制民事行为能力人依法不能独立仃立协议和无权处分协议。 《协议法》第47条要求：“限制民事行为能力人签订协议，经法定代理人追认后，该协议有效。” 《协议法》第51条要求：“无处分权人处分她人财产，经权利人追认或无处分权人签订协议后取得处分权，该协议有效。” 八、答：法院认定该协议属于部分无效协议，协议中包含陈杰个人部分为有效协议，而包含陈丽丽部分无效。 海润房地产企业和陈杰是在明知陈杰没有陈丽丽授权情况下，签署协议并由陈杰将拆迁款全部领取，二者上述行为在主观上有共同过失，客观上共同侵害了陈丽丽正当权益，已组成了共同侵权。陈杰、北京海润房地产开发给付陈丽丽拆迁款人民币276948元，判决生效后七日内推行。 案例二 一、答： 商品房认购书 是商品买卖协议双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签署文书，是对双方交易房屋相关事宜安步确定。认购书内容通常包含：双方当事人基础情况、房屋基础情况(含房屋位置、面积等基础情况)、价款计算、签署契约时限要求。未缴清土地出让金和取得商品房销售许可证，不含有商品房预售条件，不含有签署商品房预售协议条件，存在着事实和法律上障碍，当事人才签署了认购书。 　　本案认购书应认定为商品房买卖协议(预售协议)。 　　参考1. 最高人民法院《相关审理商品房买卖协议纠