对嘉苑分公司存在问题的调查.docxVIP

［调研报告］对嘉苑分公司存在 问题的调査 对大庆高新物业管理公司嘉苑分公司存在问题的调查 学生姓名：于** 学 号：2008**3 所在学院：人文社会科学学院 专 业：公共事业管理专业 指导教师：齐才 靈龍沁八一激畫处学 ?大庆 ?大庆 2011年4月 问题一：“豆腐渣工程”造成的物业管理难 在我们学校经常会出现一个现象，那就是经常看到维修管道，甚至还发生 了主楼的瓷砖掉落的现象。对如这种问题，我觉得其他物业可以借鉴。那就是 在开发商进行建楼时，物业进去前期的介入。早期介入是保证物业管理顺利起 步与开展的重要条件，是实施物业管理的首要环节。实践证明，早期介入具有 以下作用： 1、 有利于优化设计，完善设计细节 我国疆域广阔，地理环境与经济发展水平差距悬殊，这必然要对设计提出不同 要求。比如在南方，髙温时间较长，空调用电量特别大尤其是一些商业大厦， 就必须考虑电路的负荷问题。而北方，就要考虑取暖。这些物业管理中的实际 问题，一般设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理公司却十分清 楚。因此，物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人 士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设 计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。 2、 有利于提高房屋建造质量 由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使 用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段 监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在 建造过程中，从而提高房屋的建造质量。 3、 有利于保证物业的使用功能 物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房 屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。 4、 有利于加强对所管物业的全面了解 物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、 管线走向.设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增.减部分 作出认真记录。例如；管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距， 如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。 相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深，而对设备安装.管 线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前条件不允许过早 介入的话，设备安装阶段应是较合适的介入点。由于加强了对所管物业的全面 了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可提高验收质量，缩短验收时间, 对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。 5、 早期介入有利于后期管理工作的进行 物业管理公司通过早期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对 后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能 保证维修质量，从而提髙了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过 一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电.通讯、治安、维修、绿化等各部门 之间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。 6、 有利于树立物业管理公司的形象 如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事务搞 得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业 的专业形象。 问题二：物业和业主都难 针对物业目前的服务，业主们满腹牢验：收钱不办事，物业成摆设；物业 一切向“钱”看，服务意识差；物业怠工，业主维权不容易，管理和培训没有 及时跟上，企业良莠不齐，服务意识.服务水平还有待提高……业主们列举了 种种不满。 首先，服务不规范.不到位。有的物业管理企业服务理念有偏差，收费至 上，盲目追求利润，忽视了对业主的服务，收费与服务不相符。有的企业缺乏 专业技术人员，维修不及时、不到位，使业主对服务质量产生怀疑，甚至出现 矛盾。 其次，服务观念尚需改变。由于物业管理企业中有一部分是从原房管部门 转制而成或开发企业派生出来的，实行物业管理后，不少物业管理企业在思想 上准备不足，服务观念没有从“管理型”向“服务型”转变。对业主提出的意 见，不是主动沟通.积极化解矛盾，而是以管理者自居，态度强硬，造成物业 纠纷。 再次，物业管理企业的财务收支不透明。我市的物业管理收费大多釆取包 干制的形式，物管企业在物业日常维护上收支不透明，业主对物业管理企业的 服务缺少客观的评价依据，服务水平难以量化。小区内公共设施经营的收益， 物管企业不对业主进行公示，引起业主不满。个别物管企业甚至越权管理，少 服务、多收费、乱收费，侵占业主的利益，引起冲突。 另一方面，物业公司同样一肚子苦水：物业公司贏利难，没有钱雇佣优秀 人才；物业没有执法权，一些相关职能部门又不配合；物业费难收；业主不了 解物业的责权内容……物业公司列举了种