详解公募基础设施REITs：创新引领价值.pdfVIP

目录 一、基础设施 REITs 的推出对我国资本市场具有重大意义 4 1、REITs 产品是海外市场的成熟品种，是资本市场的重要组成部分 4 2 、基础设施 REITs 的推出对我国资本市场具有重大意义 5 二、基础设施 REITs 的现有政策梳理 7 1、我国基础设施 REITs 的政策文件体系 7 2 、我国基础设施 REITs 的资产要求、交易结构、发行流程及交易机制 7 三、基础设施 REITs 主流基础资产简析 13 1、高速公路资产 13 2 、仓储物流 19 3、数据中心（IDC ） 24 4 、产业园区 29 四、基础设施 REITs 的试点进程及待完善的问题探讨 33 1、基础设施 REITs 距离最终发行上市还有几步？ 33 2 、基础设施 REITs 还有哪些待完善的问题？ 33 五、基础设施 REITs 投资价值展望 36 1、基础设施 REITs 的投资性质及与资产证券化、相关股票的区别 36 2 、基础设施 REITs 的收益预期 36 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 中金公司固定收益研究：2020 年 12 月 17 日 图表 图表 1:美国 REITs 规模及只数变动 4 图表2:美国 REITs 总回报指数与 SP500 指数走势对比5 图表 3:我国私募类 REITs 总发行规模及基础设施类 REITs 发行规模（截至 2020 年 12 月 17 日）5 图表4:截至目前我国基础设施 REITs 的政策文件体系7 图表 5:我国基础设施 REITs 的交易结构9 图表6:光环新网基础设施 REITs 的申报交易结构9 图表 7:重大事件表决的相关规定 11 图表 8:已披露的上市公司基础设施REITs 申报项目 13 图表 9:全国收费公路收支缺口呈扩大趋势14 图表 10:2019 年全国各省市收费公路收支缺口（全口径） 14 图表 11:2019 年全国各省市收费公路收支缺口（通行费收入覆盖债务本息后）15 图表 12:两种高速公路经营模式对比 15 图表 13:两种高速公路建设资金来源，经营性高速公路（左）政府还贷高速公路（右）16 图表 14:两种高速公路支出细项占比，经营性高速公路（左）政府还贷高速公路（右）16 图表 15:全国各省市 2019 年客车流量对比17 图表 16:中国铁路运输货运量（左）举例：赣粤高速货车流量比重（年度平均，右） 17 图表 17:高速公路类 REITs 产品交易结构18 图表 18: REITs 项目现金流预测及还本金额18 图表 19:按建筑水准、租金水平对仓储仓库分类 19 图表20:现代物流地产（高标仓）相较传统仓具备明显优势 20 图表21:仓储业固定资产投资额、同比增速20 图表22:仓储业固定资产投资资金来源21 图表23: 2019 年国内仓储物流行业竞争格局21 图表24:全国物流仓储市场租金指数及市场供需（截至 2020Q3 ）22 图表25:主要仓储物流行业企业在租设施情况（截至 2019 年 12 月 31 日）22 图表26: 2008-2019 年全国 100 大中城市及北上广深供应工业土地占地面积22 图表27: 2008-2019 年全国 100 大中城市及北上广深成交工业用地楼面均价23 图表28:仓储成本构成 23 图表29: 2019 年国内主要城市工业用地、商住综合用地拿地成交价格对比24 图表 30: 2019 年不同类型地产项目租金收益率对比24 图表 31:中国各类型数据中心机架规模占比及 PUE 耗能情况 25 图表 32:中国 IDC 市场规模预测26 图表 33:我国数据流量及 IDC 新增机柜（按使用方）需求预测26 图表 34:中国数据中心市场竞争格局（2019 ）26 图表 35: 2019 年国内外相关上市公司 IDC 业务比较 27 图表 36: Keppel DC REIT 交易结构28 图表 3