地下停车库物业价格评估案例分析.pdfVIP

地下停车库物业价格评估案例分析 地下停车库物业价格评估案例分析 2005-10-03　王世春、高喜善、聂燕军　北京首佳房地产评估有限公司 一、地下停车库物业特点 地下停车库属于一种较为特殊的物业，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部 分，其产生主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。相 对于其他物业，地下停车库存在如下特点： 1、权属比较特殊。地下停车库一般存在两种不同情况：开发商拥有车库单独产 权，可对车库自由行使收益、处分权；地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了 分摊，车库不能单独出售。上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性， 同时也使得其价格表现形式多样化。另外，也会存在利用人防工程作为地下车库的 情况。 2 、计量单位比较特殊。商品房的存在多种计量单位 （套、建筑面积、套内建筑 面积、使用面积等），国家有关部门对于应该以何种计量单位作为商品房销售单位 也有相关规定，但对于地下停车库物业，由于地下停车库物业用途的特殊性，消费 者比较认同的则只有一种：车位，与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位 数的问题。 3、日常管理和服务相对特殊。地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会 衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套 服务。这种配套服务涵盖面较广，诸如：车辆安全、车辆清洁、停车的方便和舒适、 维修等等。由此，也导致另外一个话题，地下停车库的日常管理和服务，这也类似 于住宅物业的小区配套问题，从某种意义上说，这在一定程度上决定了地下停车库 的档次。 4 、存在对租售对象的限制。由于地下停车库与地上物业一同建设，主要作为地 上物业的配套服务设施，一般情况下主要面对地上物业使用者，这在客观上限制了 其租售对象。同时，不同地区政府管理部门也出台了关于地下停车库的出售规定， 如上海市房地局在《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》 中就明确规定：商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人 购买、租赁。取得预售许可证的地下车库，在预售期间仅可预售给本地块范围内的 商品房预购人。另外，开发商在实际销售过程中也会面临鱼和熊掌的选择问题，因 此，其地下停车库的租售方案总体上不能影响地上物业的租售是其基本原则。 二、地下停车库物业的价格特点 由于地下停车库物业本身所具有的特殊性，因此其价格除具备一般房地产的价 格特点，往往会表现出如下特点： 1、价格往往和车位数挂钩，与一般商品房不同，地下停车库的销售价格往往会 以 “元/车位”的形式体现，因此，地下停车库的价格和最初原始投入紧密程度较低。 第 1 页第 1 页 地下停车库物业价格评估案例分析 2 、同一地区单位价格不会出现较大的变化，由于地下停车库自身地位和使用功 能的特殊性，其单位价格往往不会象其他物业那样，呈现出比较鲜明的独特性。同 一地区地下停车库单位价格比较一致，也是地下停车库物业的价格特点之一。 3、价格受地上物业租售状况的影响，与地上物业相比，地下停车库物业在一定 程度上处于从属地位，其价格的高低也受地上物业的租售状况影响，很难想象，在 某宗地上，如果地上物业租售情况极不理想，而地下停车库会出现租售势头良好的 情况。 三、地下停车库物业常见的评估方法 地下停车库物业价格评估方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其 是否属于经营性物业；其次，应该考察其周边物业中类似物业的出租、销售情况， 以此来决定采用何种评估方法。一般而言，地下停车库物业价格评估可以采用市场 比较法、收益还原法和成本法。 市场比较法的选择，取决于是否拥有大量地下停车库物业交易实例资料，同时 评估对象应为可转让的物业。在具体的评估过程之中，应注意区域因素和个别因素 修正时指标选择和修正幅度的把握。 收益还原法的选择，主要基于评估对象属于经营性物业，有较为稳定收益，而 在同类地区未能收集到可比交易案例时采用。在运用收益还原法的过程中，同样应 注意收益和费用的客观性，也应该将评估对象进行分类，看其属于出租型、商业、 生产经营型中的哪一类。另外，还原利率的确定也是一个难点。 成本法的选择，一般作为其他评估方法的补充，在前两种方法均不适用的前