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浅析房产价值与物业品质的关系 张津瑞 浅析房产价值与物业品质的关系 摘 要 物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环 节，物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完善，是一种社会化 和专业化的服务方式。 房地产经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物业管理则 主要从事物业的维护、保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务方 面。房地产经营的工作性质是开发物业，物业管理的主要任务则是售 后服务。因此，物业管理是房地产业发展到一定阶段的必然产物。我 国的物业管理也就是改革开放以来房地产业迅速发展的派生结果。 关键词：房地产估价；物业管理品质；提升房产价值 正 文 物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环 节，物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完善，是一种社会化 和专业化的服务方式。 房地产经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物业管理则 主要从事物业的维护、保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务方 面。房地产经营的工作性质是开发物业，物业管理的主要任务则是售 后服务。因此，物业管理是房地产业发展到一定阶段的必然产物。我 第 1 页第 1 页 浅析房产价值与物业品质的关系 张津瑞 国的物业管理也就是改革开放以来房地产业迅速发展的派生结果。 1.房地产的价值 房地产的价值体现在许多方面，能够直接多房地产价值产生影响 的就是各种因素，房地产可以说是许多相关因素的集合体。是各相关 方面集中的体现。 1.1 影响房产价值的因素 根据实习以来对房产建筑的观察，我发现了其实影响房地产价值 的因素除了有一些根深蒂固的不可变因素外，还有一些短期内可改变 的内在因素。 1.1.1 外在因素（短时期不可改变的）： （1）区位: 区位是一个影响房地产价格的重要因素，区位在短时期 是不会改变的，无论是居住还是投资好的区位都是人们的首选。 （2）道路: 人们的出行是必须的，好的道路会给人们出行带来方便， 好的道路会加快区域之间的联系，让彼此更近。 （3）城市底蕴（文化）:随着人们生活水平的提高，他们就能很好的 去理解和贯彻很多政策 ，有一个好的文化底蕴才有一个好的生活习 惯。能展示良好的文明习惯，这也是影响房地产价格的一个重要因素。 （4）自然环境:土地是生命的基础，好的环境会给人们健康，好的生 活环境是人们生存的根本。 1.1.2 内在因素（短时期内可改变的）： （1）配套设施：随着人们消费观念的理性回归，对居住质量的标准 要求，不仅体现在对所购买房屋本体硬件非常重视，而且消费者对住 第 2 页第 2 页 浅析房产价值与物业品质的关系 张津瑞 区的人文环境、生活的文化品位等软件因素也是关注有加。 （2）物业服务品质：物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房 地产市场的消费环节，物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完 善，是一种社会化和专业化的服务方式。 2.近年房地产行业价值趋势 经济体制改革的展开，特别是城市土地有偿使用和住宅商品化改 革的实施，使我国的房地产业从长期的福利性的萎缩状态中得以复苏， 并迅速崛起。然而，传统的房地产管理体制已经不适合房地产业的发 展需要，房地产业的发展呼唤着房地产管理体制的变革。 2.1 房地产的经营与估价 （1）房地产经营的定义：房地产经营是指按照规律对城乡各种房屋 进行建造、维修、租赁、装修、买卖、交换等的经济活动。 （2）房地产估价的定义：房地产是指专业人员根据估价目的，遵循 估价原则，按照估价程序，选用适宜的方法，并在综合分析影 响地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的定观合理价 格或价值进行估算和判定的活动。 （3）近年房产行业发展的趋势: 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的 百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占 用多，我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求 的运行