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论租赁合同中租赁权转让的法律效力 关键词: 租赁权转让;租赁权转让与转租的区别;租赁权转让制度的完善;我国租赁权转让制度的立法现状即存在缺陷;转租 一、案情简介以及争议焦点分析 原告施甸县县委综合服务楼和被告张杰于2005年7月1日签订了门面房租赁合同。约定：原告将一楼门面房租赁给被告开饭店，合同期限为八年，自2005年7月1日起至2013年7月1日止;每月租金3000元，春节放假一个月免收租金即每年按11个月收取租金。若一方违约，需赔偿对方违约金2万元。被告张杰租赁经营两年后，于2007年6月末将承租的饭店转让给被告薛海峰，薛海峰一次性给付张杰12万元，双方签订了转让协议书。此后，被告薛海峰直接向原告交纳了2007年7月1日起至2008年6月30日的租金33000元。自2008年7月1日起至2010年10月30日止的租金66000元，被告薛海峰未予交纳。原告多次催要未果，以两被告之间的转让行为未经其同意为理由，起诉至法院，要求二被告立即给付租金66000元、违约金及将租赁的饭店归还原告，并终止门面房租赁合同。 被告张杰辩称：其已将承租的饭店转让给薛海峰，应由薛海峰向原告交租金，原告应当向薛海峰主张权利。 被告薛海峰辩称：租赁合同是张杰与原告签订的，欠租与自己无关。 本案的争议焦点在于，其一：转让人张某与受让人薛某之间是否形成了新的租赁关系。其二：张某的行为是属于转租行为还是租赁权转让的行为。本案争议的原因在于被告张某未经原告的同意擅自与薛某签订了转让协议书并一次性收取薛某租金12万元。这两种行为是直接导致如何界定张某行为属性的重要因素。因此，应当由谁来承担责任?对于以上争议，三方各执己见。 二、租赁权转让概述 (一)租赁权转让的概念 租赁权转让的概念是指承租人将他所享有的租赁权利义务转让给第三人，承租人退出有出租人之间的租赁关系，从而使租赁关系变更为受让第三人与出租人之间。 (二)租赁权转让的特征 第一,具有一致性特征。就法律性质而言，租赁权转让属于租赁债权的转让，经常与营业财产一并转让。债权转让后合同的标的、金额、数量以及合同的履行，违约责任等均与原合同保持一致。 第二,具有严格性特征。就法律地位而言，承租人凭借着租赁权转让合同的签订而退出了原有的租赁关系，从此与出租人及其租赁物没有了关系。 第三,具有保护作用特征。就租赁权来源而言，在租赁权转让关系中，受让人的租赁权来源于转让人对于租赁权的让与，一旦转让，则受让人的租赁权将之间来源于出租人的出租权，不再受转让人的租赁权的任何影响。 第四,具有一定的强制性特征。从租赁权取得的方式来说，在租赁权转让中，受让人第三人不仅可借租赁权转让协议而得到租赁权之外，而且通过强制转让的措施也能够取得租赁权。租赁权依强制转让而取得的情形，主要有下面的两种情况：(1)依法拍卖;(2)法定转让。 (三)租赁权转让的性质 租赁权转让产生于租赁合同，合同权利应是债权，这是传统债权理论的惯性思维。在现代社会中，租赁权转让关系得到了长期发展，它的价值与意义已经很大程度上得到拓展，客观上要求突出出租人的利益及其保护，这使得租赁权转让开始有了适宜的发展环境。租赁权转让实际上是承租人将租赁合同权利义务关系概括转让给第三人而退出租赁合同的一种法律现象，在合同法上属于债权债务的概括转让，事实上应该称为承租人对房屋租赁合同的让与，即第三人对房屋租赁契约的承担。至于房屋租赁让与与房屋租赁权转让的两个名称，笔者认为只是名称上有所不同，两者对这一法律现象的解释实质上是相同的。但是租赁权转让的称谓更能够言简意赅的体现出房屋租赁权的用益债权属性。 三、我国租赁权转让制度的立法现状及存在的缺陷 (一)我国现行法律对租赁权转让是否有明确的规定 为了能够对租赁权转让制度的进一步分析，笔者认为应当先从我国现行法律对租赁权转让是否具有明确的规定以及存在何种缺陷的角度来深刻透彻地分析讨论，从而能够真正地认识并掌握到我国有关租赁权转让制度。 虽然我国合同法中对租赁权合同关系作了专门的法律规定，但是对租赁权的转让未作出明文规定，在社会经济生活中，租赁权转让的行为越来越多的存在。因此，认识并很好的掌握这一法律行为的本质对于准确的认定法律关系，合理的适用法律，具有重大的实践意义与作用。 我国对于转租是采用限制主义的立法模式，对于租赁权转让则没有作出明确的规定，根据类推原理或者相近原则，我国租赁权转让的立法精神也是限制承租人任意转让租赁权。我国有来自台湾的史尚宽认为，如果当事人没有特别约定的，除了该变更可能会出租人产生不利的影响，并且在性质上来讲，租赁权它并不是不可转让的条件下，承