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汉中市中心城区
房地产市场发展现状及未来发展趋势
一、市中心城区房地产市场发展现状
(一)市中心城区房地产企业及从业人员情况。
截止
2011 年 2 月底,市中心城区有房地产开发企业139
家,占
全市企业总数的
54 %,有房产交易所
1 个,房产评估公司 2
个,房产测绘队
4 个,各类从业人员
3000
余人。
(二)市中心城区 2010
年房地产市场运行情况。 2010
年,市中心城区房地产在建项目累计施工面积
178.4
万平方
米,同比增长
40% ;完成投资
18.09
亿元,同比增长
12% ;
新开工面积
101.54
万平方米,同比增长
40% ;竣工面积
61.84 万平方米,同比增长
40% ;商品房批准预(销)售面
积 131.62 万平方米,同比增长
35% ;实际销售面积
120.6
万平方米,同比增长
35% 。2010 年,市中心城区二手房交
易成交量为
16.72
万平方米,同比上涨
5% 。
(三)市中心城区
2011
年房地产市场运行情况。
今年
1-2 月份,市中心城区房地产在建项目累计施工面积
147.5
万平方米,同比增长
29% ;完成投资 1.81
亿元,同比增长
2% ;新开工面积 8.89 万平方米,同比增长
1% ;竣工面积
4.57 万平方米,同比增长
15% ;商品房批准预(销)售面
积 22.16 万平方米,同比增长
2% ;实际销售面积
12.52 万
平方米,同比下降 3 % 。 1-2
月份,市中心城区二手房交易
成交量为 2.67
万平方米,同比下降
112% 。
目前,市中心城区普通商品房成交均价约
3654
元/ 平方
米,单套最高成交价格高层
4917 元 / 平方米,多层
4240 元
- 1 -
平方米;单套最低成交价格高层 2697 元 / 平方米,多层 3092
元/ 平方米。经济适用住房平均成交价格
2850 元 / 平方米,
单套最高成交价格高层
3539 元 / 平方米,多层 2439
元 / 平
方米;单套最低成交价格多层
2050
元 / 平方米。
从统计情况看,今年年初以来,市中心城区房地产市场
完成投资、累计施工面积、新开工面积、商品房批准预销售
面积同比持续增长。但受国家近期下发的“国八条”等房地
产新政制约,加之受中心城区保障性住房项目的大量开工建
设,和谐家园、民乐花园一期、理想城一期、民乐花园二期
等保障性住房项目已投入和即将投入市场的影响,年初以
来,市中心城区商品房销售市场呈现出价稳量跌的走势。
二、存在的主要问题
(一)房价上涨较快。
受近一年来国家一系列遏制部分
城市房价过快上涨政策制约,我市商品房均价维持在
3400
3800 元/ 平方米之间。但从三季度末开始,由于住房市场钢性需求旺盛,特别是多层住宅和区域较好地段商品房销售较好,房价不断上扬,尤其是近期区域较好地段的商品房销
售均价已突破 4000 元 / 平方米。 分析房价上涨原因, 一是 近期受各类物价上涨因素影响较大,大部分建材市场价格快速
上涨,如钢材价格目前已上涨到 4800 -5100 元 / 吨,砖、
瓦、砂、石、人工费也在不断上涨。 二是 我市商品房价格前
几年一直较平稳,尽管房价在不断小幅上涨,但房价水份不
大,未出现虚高泡沫现象,因此一旦市场物价上涨,房价将
随之走高。 三是我市城镇居民住房水准总体较低, 50 - 60%
的城镇居民均居住的是 10 年前的老旧公房(房改房)和前
- 2 -
几年的楼板房(预制板房) ,受 5·12 地震影响,大多数城镇
居民迫切要求改善居住环境,提高住房的安全性,加之大部
分城镇居民家庭二代人购房和越来越多的外地人来汉购房,
造成我市目前商品房需求旺盛,住房需求加剧了房价走高。
四是 由于房地产开发项目信贷政策严格,开发项目融资困
难,部分开发企业采用民间融资方式进行房地产开发,加大
了商品房开发财务成本,某种程度上也加大了商品房开发成
本。
(二)住房市场供应量不足。 近年来,国家不断加大房地产市场调控力度,商品房开发土地、信贷政策严格,开发企业商品房储备项目不断减少,据了解,近期开发项目大多是前几年开发企业拿到的项目,由于商品房楼盘较少,老百姓面对房价不断上涨的现实,担心将来房价会更高,中心城区的部分多层住宅商品房楼盘甚至出现了抢购现象。
(三)本地企业市场竟争能力弱。 房地产开发投资大、周期长,项目品质要求高, 而我市本地绝大多数企业规模小、资质低、启动资金不足,约 60% 多的企业经常处于停产、 半停产状态。自 1999 年以来,商业银行贷款占我市房地产开
发资金来源的比例逐年上升,尤其是在 5.12 大地震和经融危机爆发后 ,绝大多数企业不得不
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