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对商铺租金乱涨价行为的思考与探讨 在我国经济发展受世界经融危机影响的情况下,德阳市 区内商铺租金乱涨价给个体经济和第三产业发展带来不良 影响,使个体工商户及从业人员不堪重负。本文通过对商铺租 金乱涨价行为的分析，来阐述德阳市个体经济发展、经营、 生存状况及从业人口情况，探索在市场经济条件下，如何调 节和控制乱涨价行为，从而有效保护个体经济发展不受侵害， 下面是笔者的思考和探讨。 一、个体工商户行业概况 1、个体经营者及从业者人口情况。据不完全统计，2010 年 德阳市个体经营户达到 11 万户之多（含无照经营）。个体工 商户平均雇佣人数按每户 2 人计算（包括其配偶），个体经 营行业从业人员总计有 33 万人。个体经营及从业人员总数 占全市人口总数比重为 9.13％;如果以全市人口总数 361,6 （万人）÷个体经营从业人数 33 （万人）＝10.96 人;可以理 解为每 10.96 个人就要养活 1 个体经营者及从业人员。如果 我们把德阳作为一个样本，预计全国有个体工商户 4000 万 个，从业人员将达到 1.2 亿人。 2、个体工商户行业人口构成。经营者主体来源比较复杂， 由城市待业、无业人员、部分企业下岗工人、失地农民以及 大学毕业未就业者组成。个体户主体中 80%的人口处于社会 中下阶层，有一定文化知识及经营技能，是一个比较勤劳、 有理想、赋理性的群体。从工商注册情况看，男性占 70% （预 计），女性占 30%，个体工商户及从业人员性别比，女性人口 大于男性，约占人口总数的 55%。 3 、个体户收入情况及影响收入因素。作为经营风险较大的 个体工商户，他们的收入水平总体呈走低趋势，根据调查走 访，在 2013 年平均月收入 2000 元以下的占 60%，2000-5000 元的 28%，5000 元以上的 12%。随着经营成本不断增加，盈 利率不断下降甚至无利可谈，由于个体工商户构成复杂，经 营者变化频繁，涉及行业众多面广，在盈利结构多因素分析 中，很难采集到具有代表性的数据。通过走访、调研对行业 的评价只能从七个方面进行：一是由于物价上涨促使绝大部 分消费者危机意识增强、担忧挣钱难，造成消费能力降低,个 体工商户营业额减少利润收入下降；二是由于就业难，经营 者户数又不断增加，造成市场竟争加剧，商业利率降低，盈 利收入减少；三是由于营业用工工资性支出增加，而相对减 少收入；四是商业用房大幅度价格上涨增加支出，以及水、 电、气价格的上涨支出增多收入减少；五是购物环境的改善， 增加装修投入支出；六是运输采购、通讯、安防及物流等间 接费用成本的增加，造成收入减少；七是佣工社保支出、税 金上缴，局部地区还存在过高的物业管理费用支出；八是网 上购物的消费群体不断增长，使实体店销售额不断下降等。 这些因素反应现实个体工商户经营中存在的负担，在生存生 活中他们还要肩负对子女养育、履行对父母的赡养义务。而 自己却面临着吃饭、生病和养老等更加严峻的生存问题。 4 、个体经营者经营现状。2011 年个体工商户及从业人员与 2010 年相比，经营者进一步增加并且达到了顶峰。随着 2012 年国家经济宏观调控，一些职能部门支持个体经济发展的政 策落实不到位，加之资金短缺、抵御风险能力差，在自然增 长和减少率的共同影响下，3%的个体户“关门”倒闭。2013 年 5 月 7 日从«都市生活» 、«都市瞭望» 、«都市资讯»三份市场 信息报获悉，德阳市区共有 965 条门面转让信息，占德阳市 区个体经营者总数的 5%，在门面转让信息中，以商品零售业 所占比重最大，约为门面转让信息的 50%；餐饮有 217 户， 占 22.5%；茶楼 130 户，占 13.5%；美发美容店 44 户，占 4.5%；2013 年就业形势将更加困难，即将毕业的 690 万大学 生中，有相当比重会进入第三产业，预计年内有 5%以上个体 户将面临“关门”。 二、商铺价格基本走势调查及经营者与商铺的关系 1、商铺价格 2008 年以来的基本走势调查 （1）天山南路二段 287#商铺，面积：110㎡，2008 年 8 月 与房东签订 3 年租房合同，价格 18 元/㎡/月，合同期满后续 签 3 年，价格 50 元/㎡/月。 （2）天山南路二段 289#商铺，面积：116㎡，2008 年 8 月 与房东签订 3 年租房合同，价格 16.8 元/㎡/月，合同期满后 续