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我国个人住房放贷款的主要风险 、五大银行近年个人住房贷款业务总量、份额及增长速度 银行 2005 2006 2007 2008 年 余额 占比 余额 占比 增速 余额 占比 增速 余额 占比 增速 建行 3861.25 26.20% 4835.99 28.59% 25.24% 6114.56 28.06% 26.44% 6870.93 28.67% 12.37% 工行 4457.83 30.25% 4712.26 27.85% 5.71% 6077.43 27.88% 28.97% 6698.88 27.95% 10.22% 中行 3227.57 21.90% 3723.47 22.01% 15.36% 4920.48 22.58% 32.15% 5438.19 22.69% 10.52% 农行 2546.04 17.28% 2722.71 16.09% 6.94% 3444.35 15.80% 26.50% 3567.82 14.89% 3.59% 交行 645.08 4.38% 922.94 5.46% 43.07% 1237.84 5.68% 34.12% 1390.04 5.8% 12.30% 合计 14737.77 100.00% 16917.37 100.00% 14.79% 21794.66 100.00% 28.83% 23965.86 100.00% 9.96% 二、客户群的主要特点 通过对贷款客户、房产等的统计，总计出目前我国住房贷款客户的主要特点： 1、客户月收入主要集中在10000元以下，10000-30000元收入客户不良占 比相对较小； 2、 个人房贷客户以40岁以下的中青年为主； 3、 客户职业分布较分散，与贷款违约相关性不明显，相对而言，从事房地 产业、批发和零售业人员的客户不良余额占比较大； 4、 客户学历主要集中在大专和专科、大学本科学历；大学本科及以上学历 的客户贷款不良率相对较低； 5、 贷款期限主要在15-25年； 6客户贷款金额多数在40万元以下；不良占比较大的主要出现在 20万元 以下贷款； 7、贷款笔数为1笔的客户占绝大多数；贷款笔数为 2笔及2笔以上的客户 风险相对较大。 三、个人住房不良贷款成因 （一）借款人信用风险 1、 偿债能力不确定性风险。个人住房贷款大多为中长期贷款，期限较长， 贷款的回收与借款人的家庭、工作、收入、健康等因素的变化息息相关，在这期 间借款人偿债能力面临着巨大的不确定性，个人支付能力下降的情况时有发生， 导致不能按期或无力偿还银行贷款。 另外，由于房价持续上涨，而居民收入却没 有同比例上涨，造成居民房价收入比持续攀升，超过警戒线，借款人还贷压力过 重，一旦发生收入下降，即有可能拖欠贷款，造成风险。 2、 购房人提供虚假的收入证明等个人信用资料而获取银行的贷款，其“收 入证明”可信度低，实际还款能力不足。 3、借款人死亡，继承人不再还款，或因意外事故造成伤残、失业，失去还 款能力，或借款人因家庭矛盾， 如夫妻纠纷、 离异等，银行债务的承担发生争议， 借款人不肯归还银行贷款。 4、因投机炒作失败而引发的“断供”风险。在房价快速上涨的过程中，投 机炒作现象比较普遍， 贷款购买多套住房的投机者会面临较高风险， 一旦房价下 跌，可能造成负资产现象，同时，由于房屋无法顺利出售，会对现金流造成极大 威胁，最后会引发“断供”现象，对贷款造成风险。 （二）“假按揭”等项目风险 “假按揭”主要是指开发商采取签订虚假售房合同来骗取银行贷款的情况。 开发商通常在两种情况下， 会实行假按揭。 一是房价迅速提高的时候， 开发商惜 售，准备“捂盘待涨再售” 。而此时如果开发商又需要资金，就会以本单位职工 或其他关系人名义，冒充购房人，通过虚假销售方式，套取银行贷款。等到房价 上涨后，卖出房屋再还款。 二是房地产市场不景气的时候。 此时开发商房屋销售 不畅，无法及时回笼资金，开发商也会采取上述的方式，套取银行信贷资金。在 实际的情况中，第二种“假按揭”比第一种要更加普遍，给银行造成的风险和损 失也更大。还有一种较常见的“假按揭”方式，不是由开发商策划的，而是施工 方。这通常是因为开发商欠施工方的工程款，当楼盘销售状况不佳而无力还款， 开发商通常会把一些房屋抵给施工方， 以抵消欠款。 而施工方则会通过内部人员 或关系人，以虚假的购买关系，套取银行贷款。 另外，合作方资信能力较差，经营管理不善，合作协议无法正常履行，贷款 连带担保责任落空； 房地产开发商所开发的楼盘建筑质量不合格、 配套设施不完 善、产权存在争议等，导致购房人要求解除合同，或拒绝归还银行贷款。以上都 可能给银行带来风险，甚至造成银行资产的损失。 （三）中介机构的风险 当前我国房屋中介市场较为混乱， 中介机构良莠不齐， 大