滨河小区房地产开发建设项目可行性论证报告.docVIP

审核通过，归档资料. 未经允许，禁止外传! 一、项目概况 （一） 项廿名称、项目单位、负责人等 1、 项目名称：广德县粮长河东侧滨河住宅小区项目 2、 项目建设单位：安徽宣城市广恒房地产开发有限公 3、 项目法人代表：晏明虎 4、 项目技术负责人：晏永全 5、 建设性质：新建 6、 项目建设地址：广德县桃州镇滨河小区 7、 项目总投资规模 （二） 项目背景、依据及其建设的必要性 1、项目背景 广德县粮长河东侧滨河住宅小区开发项目，经县发改委 发改投[2006] 110号文批准给县国有资产投资经营有限公 司城市建设投资分公司作为预备项目。2006年9月19日由 安徽银泰拍卖有限公司主持挂牌出让，广恒房地产开发有限 公司接牌获得该小区开发使用权。广恒房地产开发有限公司 于2006年11月委托安徽华盛国际建筑设计丁程咨询有限公 司（甲级），对该项目的开发、规划、结构、布局、控制指 标、基础设施等进行了总体设计，并于2007年元月经规划 设计评审委员会专家评审通过。 2、J 顷廿编制依据 2. 1 《城市居住区规划设计规范》 2.2 《广德县总体规划》 2.3 《城市居住区公共服务设施设置规定》 2.4 《住宅设计规划》 2.5 《住宅建筑设计标准》 2.6 《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 2. 7 《城市道路绿化规划及设计规范》 2.8 《滨河住宅小区项目设计招标书》 2.9 《滨河住宅小区地块地形图》 3、项目建设的必要性 3. 1宏观政策的指导。2003年9月，为了促进房地产 业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场 持续健康发展的通知》，结合我县实际，广德县政府出台了 广政 [2003] 100号文件，在一定程度上刺激了商品房 市场，保证房产市场健康发展。 3.2政府出台房改政策，取消福利分房。政府取消福 利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平 不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也 持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发 展。 3.3人口城镇化，扩大了市场消费需求。广德是一个 文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通 要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完 善，吸引了许多外地人来广德投资经商。另外户籍制度的改 革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为我县 的商品消费市场增添了新的主力军。 3.4随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市 场消费能力逐步增加。2006年广德城镇居民人均可支配收入 9030元,比上年增长8. 1%0人均消费支出增长3.3%； 2006 年全县农民人均纯收入4350元，增长15.9%。2006年全县 完成生产总值48. 5亿元左右，比上年增长18.5%,增长速度 创近年来最好水平，增长速度居全省前列，增加绝对额居全 省第二位。以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏 着较大的增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的 居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追 求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、 摩托车等消费的快速增长带动了城市消费市场的活跃，汽 车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不 远。 3.5同类物业的一批高档次概念住宅的推出，完成了 对本类产品的市场任务，人们对高档住宅已广为认同和接 受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，商品住宅的推广、 销售也逐步成熟，深入人心。 3.6旧城改造，造成了需求量的增加。鉴于原旧城内 人口密度过大的状况，为减轻市政压力，政府出台“为古城 减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及 城内古迹、古建筑加以保护。城内人口外迁，这给城外的房 地开发提供了发展机遇和良好的市场环境。 3.7银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强 的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银 行按揭政策，这些消费者通常需支付相当于总房款两至四成 的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增 加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。 （三）项tl单位基本情况 安徽宣城市广恒房地产开发有限公司成立于1996年， 是由原广德县环城房地产开发公司于2006年11月份经改制 重组后，组成新的房地产开发企业，拥有四级房地产开发资 质。目前公司有技术人员十五人，职工80余人，拥有固定 资产120余万元，公司曾经开发过万桂山住宅小区、木桥住 宅小区等项目，多次多处评为优良工程，并获得社会各界一 致好评。 2006年9月19日，公司通过竞买的方式取得广德县粮 长河东侧滨河住宅项目建设开发权。现该项目设计方案已通 过规划评审，目前，该项目正在顺利进行各项前期工作。 二、市场分析 广德房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段： 1988年至19