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金隅集团：地王的债务危局 金隅集团高地价项目迟迟难以贡献营收，不断膨胀的千亿元有息负债，尤其是短期负债，已经成为公司的沉重负担。 上半年盈利下降49.97%！这是金隅集团（601992.SH/2009.HK）上市以来交出的一份最差半年报。即便如此，顶着远超千亿元的有息负债压力，公司继续大手笔拿地。 在2019年与间接控股的冀东水泥（000401.SZ）一系列交易后，金隅集团的水泥业务悉数交由后者负责。由此，贡献公司盈利的两大业务——水泥和房地产，只剩下房地产由其全权负责。 然而，金隅集团的房地产业务难如人意。签约销售增长乏力库存不断积压，在火热的2016年，金隅集团“一时冲动”揽下的地王项目如今成了烫手的山芋。要么迟迟不见预售，要么面临盈利难的困境。当下，金隅集团又花费近70亿元以刷新楼面价的代价再次高价拿地。 让金隅集团麻烦的还有债务问题，公司膨胀的有息负债以及由此带来的近70亿元利息支出，加之约150亿元永续债的数亿元利息成本，已经成为金隅集团沉重的负担。公司逾千亿元的有息负债全部是短期借款，金隅集团的债务冰山风险正在累积。 时间换空间难奏效 8月20日，金隅集团公布半年报。2020年上半年，公司实现营收409.28亿元，同比下降8.26%；实现归属母公司股东的净利润15.24亿元，同比下降49.97%。 对于净利润大幅下降的原因，金隅集团曾在业绩预告中表示，水泥量价齐跌、疫情影响投资物业租金收入和房地产营收、毛利率降幅较大等原因，是公司业绩大幅下降的主要原因。 金隅集团有四大业务板块：水泥、房地产、新型建材以及物业投资管理。2019年与冀东水泥交易后，金隅集团的水泥业务已经全部交由公司间接控股的冀东水泥负责，新型建材收入虽然不菲但毛利率维持个位数，物业投资虽然毛利率较高但收入规模相对于金隅集团来说并不大，真正能为金隅集团贡献大规模盈利的是水泥和房地产两大业务。 在将水泥业务交由冀东水泥全权负责后，金隅集团对房地产将更为倚重，这从公司的行动上便能窥见一斑。截至2020年8月初，金隅集团已经五次发布拿地公告，土地成交价合计达到131.55亿元。而2019年全年，金隅集团拿地资金仅有84.09亿元，2018年全年也不过152.63亿元。 2020年的几次拿地中，7月底，金隅集团以69.2亿元获得上海杨浦区江浦社区地块尤为市场侧目。该地块面积为34045平方米，地上计容建筑面积80687平方米，按照69.2亿元的地价计算，楼面价达到85764元/平方米，远超8万元的单价，刷新了该区域的纪录。 金隅集团并非热衷于制造“地王”，却深受地王之苦。在土拍火热的数年前，金隅集团也曾高价拿地，直至如今这些地块仍处于开发中，无法为金隅集团贡献营收。 天津空港地块是金隅集团2016年高价拿下的项目，该项目由三幅地块组成。根据彼时的公告，金隅集团以57.5亿元获得了合计规划容积率面积为18.06万平方米的住宅用地，项目楼面价高达31844元/平方米。 在出让时，天津空港地块起拍价为9.69亿元，还不到10亿元。金隅集团以溢价率493.46%拿下了该幅地块，依托天津滨海机场的天津空港地区远离天津市区，且周围楼盘的销售价也远不及3万元/平方米，金隅集团以超高价抢地能否换来丰厚利润呢？ 2017-2019年年末，天津空港项目的“开发成本”分别为61.55亿元、66.65亿元和65.7亿元。 截至2020年上半年末，天津空港项目的开发成本为67.22亿元。从2016年10月拿地到如今已经约四年时间，扣除57.5亿元的土地成本，金隅集团的后续投入不过10亿元左右。 由于开发成本中也包含项目的规划设计费用、利息支出和税费等相关费用，金隅集团用于项目建设的资金只会更少。根据年报介绍，天津空港项目总投资约91.2亿元，截至2019年年末，金隅集团还没有收到一分钱的预收款，根据公开信息，定名为金隅云筑的空港地块至今仍未有预售信息。 在金隅集团的融资募集书中，天津空港地块的情况有所不同。项目的总投资虽然不断调整但投资规模没有低于百亿元规模。在最新的募集书中，天津空港项目总投资为104.74亿元，而且，项目的未售面积为21.3万平方米，要略超最初拿地公告时计容的18.06万平方米。对于销售面积为何有不同，金隅集团没有回应。 更早的融资募集书中，金隅集团公告，2016年年末，天津空港地块后续投资为96.03亿元，按照104.74亿元的投资规模，拿地后金隅集团投入了8.71亿元。根据金隅集团的介绍，在项目逾百亿元的投资中，公司自有资金为30.77亿元，贷款71.79亿元。 为了获得天津空港地块，金隅集团就已经投入了土地成本57.5亿元，众所周知，房企拿地必须为自有资金不允许使用贷款。那么，金隅集团仅靠30亿元出头的自有资金是如何获得近60亿元土地的呢？ 而且，房企在拿地时