天津鲁能国际中心项目运营方案.docxVIP

天津鲁能绿荫里项目办公楼运营方案 天津公司 二0—六年 目录 第一章 项目基本情况 1 第一章项目基本情况 1.1四至及区位 :项目地块北临水上公园北道，东临卫津南路，南临天塔道，西临水上公园东路。东侧 毗邻天津市地标性建筑 天塔。西侧临近水上公园，为天津市区最大的公园。 :项目南距天津市奥体中心约 2公里，北距天津海河剧院约 1公里，距天津站约 6公里， 距天津滨海国际机场约 16公里。 1.2周边交通及配套设施情况 项目交通：项目东侧卫津南路，为城市南北交通主干道，路宽约 30米，双向八车道，单幅 路。南侧天塔道为城市次干道，路宽 24米，双向六车道，双幅路。西侧水上公园东路，为城市 次干路，路宽24米，双向六车道，双幅路。北侧水上公园北道，为城市次干道，路宽 24米，双 向六车道。地铁 3号线在项目北侧通过，并在项目东北角设有天塔站，已建成通车。未来规划地 铁7号线从地块东侧卫津南路通过， 预计在项目地块内设置站点。项目东侧天塔公交站及聂公桥公交站设置多条公交路线（ 8路、12 路、161路、628路等十余条线路），道路交通和公共交通便捷。沿水上公园北道往卫津南路方 向禁止左转。由于卫津南路为城市主要交通干线并靠近八里台立交桥， 车流量较大。其他道路由 于项目周边有较多的城市绿地，交通流量也较大。 项目周边配套设施：项目周边教育、商业、医疗、市政等配套成熟，且档次形象较佳。 教育配套：项目北侧临近南开大学及天津大学，东南侧 1公里为华夏未来幼儿园，东侧 900 米为天津市河西区重点小学平山道小学， 东侧1.3公里为天津市市属重点中学实验中学， 南侧500 米为天津市南开区重点小学水上小学。 医疗配套：项目东侧 600米天津市脑系科中心医院（环湖医院），南侧 1.5公里天津市肿瘤 医院，西北侧 2.5公里天津市第一中心医院，可充分满足本项目居民的医疗需求。 购物配套：项目南侧为上古商业街，向南约 2公里处为奥城商业广场，向东 2公里为银河广场， 包含购物、餐饮等各个业态。 娱乐配套：项目东侧为天塔，西南侧为水上公园，南距奥体中心约 2公里，娱乐设施齐全。 1.3经济技术指标 天津鲁能国际中心作为绿荫里综合体的一部分，地上面积 5.9万平米。绿荫里综合体项目建 设用地面积10.43万平米，综合容积率 2.95，绿化率15%，建筑密度45%。总建筑面积 55万平 方米，地上总建筑积 30.8万平米，其中住宅面积 9.64万平米、商业面积 9.69万平方米，酒店面 积5.31万平方米，写字楼面积 5.90万平方米。地下面积 24.18万平米，其中地下商业 5.22万平 方米、地下配套设施及停车场面积 18.96万平方米。 1.4项目获取描述 2012 年12月项目可研报告通过集团评审，并通过市场招拍挂取得项目用地。 2013年10月 取得《国有土地使用权证》 。 第二章项目市场分析 2.1城市规划及发展研究 天津市未来发展总体规划一一“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”，到 2020年, 天津将建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。 规划 内容 功能 双城双港 中心城区和滨海新区核心区 天津城市功能的核心载体 天津港的北港区和南港区 相向拓展 双城及双港相向发展 城市发展的主导方向 一轴两带 京滨综合发展轴 聚集先进生产要素， 承载咼端生 产和服务职能，实现与北京的战 略对接 东部滨海发展带和西部城镇发展带 南北生态 “团泊洼水库一北大港水库”湿地生态环境建 设和保护区、“七里海一大黄堡洼”湿地生态环 境建设和保护区 构建天津城市生态屏障，融入京 津冀地区整体生态格局，完善城 市大生态体系 中心城区规划定位：积极发展金融、商贸、科教、信息、文化等高端服务职能，安排主要居 住功能，重点建设客运交通枢纽， 适当发展都市型工业， 形成城市功能完善、 生活服务设施齐全, 立足环渤海，面向东北亚的我国北方经济中心。 行政区 行政 区域 功能 定位 规划定位 中心城 区 和平区 金融和平 打造天津中心城区服务业发展的核心区、 高端商务和高质化金融以 及新型服务业的聚集地 河西区 商务河西 打造“国际商务城区、多元文化城区、生态宜居城区”，基本建成 经济发达、文化繁荣、环境优美、服务完善、社会和谐的现代化新 城区。 南开区 科技南开 统筹建设和发展，增强经济、社会、文化、生态等功能，实现“二 轴、二带、四片、五核”空间布局，提咼城区载体功能和辐射力。 河东区 金贸河东 以产业为重点的规划导向、以调整结构为重点的项目导向、以就业 为重点的民生导向，将河东区打造为天津新城市中心。  河北区 创意河北 打造服务业具有特色，文化旅游业具有优势， 现代都市型工业具有 创新能力，社会事业比较发达、服务业设施比较完善、环境优美、 生活