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{市场分析}某地房地产市 场高层住宅特征分析 以上情形导致三季度的楼市显得特别谨慎，从这个季度正式入 市的楼盘特征看出：成熟的区域楼盘所占比例较大，如：江北 区、渝中区、沙坪坝区。 目前这几个区域的各种配套设施以及市政建设等方面，相比其 他主城区而言都更加完善，其抗风险的能力似乎更强一些。 然而，当我们在本季度末总结楼市的情况时却发现，无论是消 费市场还是投资市场都已基本恢复新政实施前的情况，种种迹 象表明：重庆楼市全面回暖，买卖双方都已逐渐适应宏观调控 所带来的影响，开发商和消费者逐步走出观望期。 消费市场： 新建商品房和二手房的市场都有较大回升，来自统计局的数据 显示，9 月份的商品房成交面积达到 92 万平米，比 8 月份上涨 30% ； 特别是 2005 秋季房交会的交易结果更是显现出令人鼓舞的状 况：实际成交金额为 29.38 亿元，成交面积为 93.87 万平米， 不但比春交会有较大增长，与周边的几大省会城市相比，重庆 秋交会的成交金额也是远远超过成都、昆明、西安。 投资市场： 开发商对未来的楼市也显现出乐观的心态，从统计局近日公布 的数据来看：三季度，重庆市房地产开发完成投资 307.32 亿 元，比去年同期增长 29.3% ，比去年同期增长43.1% ，增幅比 二季度高出 4.7 个百分点。 同时我们也看到：搁置多时的瑞安化龙桥项目正式启动；大的 集团开发商项目开始做前期准备；茶园新区和重庆大学城圈地 忙等 但 “回暖 “并不意味着楼市又将回到 2003 年末至 2004 年初时 的 “美好情况” ，当时的恐慌性置业，使得所有楼盘都是皇帝 的女儿不愁嫁。 如今，新政的实施，带给我们更多的是思考：如何提升产品品 质、如何满足消费者需求、如何找准自己的目标市场。 目前重庆商品房供应主流为高层住宅，而三季度及房交会入市 的高层住宅，无论从内部的规划、建筑形态、户型设计，还是 外在的形象，都比以往有了很大飞跃，以下我们分别从各主要 楼盘的定位、规划以及户型设计等方面，来分析这些楼盘呈现 的主要特点。 受地价影响，目前推出的楼盘容积率多在 3 以上，有些甚至达 到 5 ，而容积率作为社区规划中的一个重要指标和参数，其高 低直接影响物业的居住舒适度，并在一定程度上决定了项目所 包含的物业形态。 位于五里店的阳光 100 城市广场容积率为 4.5 ，物业形态包含 包括 SOHO 、商业、公寓和酒店；位于大渡口核心商圈的天泰金 地广场容积率为 5.79 ，则含有：高尚住宅，小户型公寓，还有 一个综合性的购物中心，其主力店为正大集团的易初莲花；香 港城为 5.41 ，形态包括：大型商业、酒店、商务公寓和住宅以 及一个轻规枢纽站；相应地，这些产品的建筑形态都为小高层 及高层，香港城和阳光 100 城市广场的部分建筑还做成了超高 层，分别为 48F 和 38F 。 以居住功能为主的小区型物业，在其产品的建筑形态上仍倾向 于复合型，即包含小高层、高层及多层。建筑单体既有点式， 又有板式，这种特征主要是为了照顾更广层面的购房者，比较 适合目前重庆这种尚未成熟的市场，特别是对于规模较大的楼 盘更是如此，其抗风险能力更强，典型的如复地 ·上城，包括 高层爱加丽都。有些规模小一些的楼盘，如：春风 •城市心筑 由于条件所限无法做成板式，而做成了条式，在视觉上仍然给 购房者以板式的印象。 产品的多样化是众多楼盘共同的特点，可以是多种物业形态， 如：包含类似小户型公寓的非主流住宅产品，甚至是写字楼、 酒店等一些非住宅产品；也可以是在建筑形态上多做变化，如： 低层、多层、小高层及高层的有机结合，又或者在小高层及高 层再分为板式、点式、条式等等。 总之，各楼盘都尽量不采用单一产品，以减少市场风险。 “院馆生活”成为新宠，这种理念主要源自中国传统人居方式 --四合院。 传统的 “院落”是一种低层建筑围合所产生的形态，追求 “同 一个院落里不同户型、景观状态”的房子。 “院落” 包含以下几个特点：空间层次丰富、户型多样化、有 最大化的自然环境共享；在情感上追求融洽的邻里关系、和谐 交流，同时也保持一定的安全性。 “院馆”的概念最早被万科提及，从其万科 •第五园开始， “院 馆生活”逐渐被消费者熟知。 重庆的院馆则有：金科 •廊桥水岸的 “长江岸上的院馆” ，朵 力欣元的 “复兴传统小街院落生活回归中国人文生活意境” ， 包括此前推出的融科蔚城的 “街区生活”以及天江鼎城都是这 种生活方式的延伸。 与万科相比，重庆 “院馆”显得更有地域特色，如何在以高层 建筑为主的住区内实现 “院